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房屋承租权继承问题解析

一、房屋承租权的基础属性与继承争议的起源

（一）房屋承租权的法律内涵界定

房屋承租权是承租人依据合法有效的租赁合同，在约定期限内对租赁房屋享有的占有、使用、部分收益的权利，本质是具有物权属性的债权（王利明，2018）。与普通债权不同，我国法律为保障承租人的居住稳定，设定了“买卖不破租赁”等特殊规则，使得承租权突破了合同相对性的限制，具备了一定的对世效力。根据房屋性质与租赁关系产生的基础不同，当前我国的房屋承租权可以分为三类：第一类是市场化商品房屋承租权，即承租人通过与市场化主体签订租赁合同获得的房屋使用权，常见的有居民租住私人住宅、经营主体承租商铺或写字楼等；第二类是公有住房承租权，是计划经济时期福利分房制度的产物，承租人通常为国企或事业单位职工，以极低的租金租住由房产管理部门直接管理的直管公房，或由所在单位管理的自管公房，这类承租权往往带有终身使用、可由家属延续的福利属性；第三类是保障性住房承租权，包括公租房、廉租房等，是政府面向低收入住房困难家庭提供的福利性住房，承租资格有严格的准入门槛，租金远低于市场水平。不同类型的承租权权利属性差异较大，对应的继承规则也存在明显区别。

（二）承租权继承问题的现实诱因

近年来，房屋承租权相关的继承纠纷数量持续增长，背后有多重现实因素。一方面，住房租赁已经成为城镇居民解决住房需求的重要途径，尤其是在一二线城市，长期租房居