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群租房合法性认定标准及案例

一、群租房的基本内涵与规制背景

（一）群租房的概念界定

群租房并非我国现行法律体系中的专有法律概念，而是社会公众对一类特殊房屋租赁模式的统称。当前学界普遍将群租房定义为，所有权人或使用权人通过改变房屋建筑结构和平面布局，将原空间分割改造成若干相对独立的小隔间，按间或按床位出租给多人居住的房屋（王利明，2021）。从实践表现来看，群租房的形态十分多样，既包括产权人自行改造后出租的房屋，也包括二房东承租整套房屋后改造转租的房屋，还包括部分用工单位统一承租后作为员工宿舍使用的房屋。需要特别说明的是，并非所有多人合租的房屋都属于群租房范畴，常规的家庭合租、朋友合租等未改变房屋原有结构、符合人均居住要求的合租模式，不属于通常意义上的群租房监管范围。

过去很长一段时间里，公众对群租房的认知普遍带有负面标签，将其直接等同于违法建筑、安全隐患的代名词，但随着我国住房租赁市场的不断完善，合规改造的群租房已经成为新市民、青年人、外来务工群体解决住房需求的重要途径，其合法性问题也成为社会关注的焦点。

（二）群租房规制的现实必要性

对群租房进行规范管理、明确合法性认定标准，是兼顾民生需求与公共利益的必然选择。一方面，我国城镇化进程中大量流动人口流入城市，中低收入群体对低租金住房的需求十分旺盛，完全禁止群租房会直接抬高这类群体的居住成本，甚至导致部分人员面临无房可住的困境，因此需