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房屋租赁法律风险

引言

随着我国城镇化进程的持续推进，以及租购并举住房制度的逐步落地，房屋租赁已经成为新市民、青年人等群体解决居住需求的核心渠道，商业经营类房屋租赁的市场规模也在不断扩大。但当前住房租赁市场的规范化程度仍有待提升，多数租赁参与者的法律风险防控意识较为薄弱，衍生的各类纠纷数量居高不下。最高人民法院司法案例研究院的统计数据显示，全国每年受理的房屋租赁合同纠纷案件超百万件，其中超六成纠纷的诱因是当事人对法律风险认知不足、合同约定存在疏漏（最高人民法院司法案例研究院，2022）。房屋租赁法律风险覆盖缔约、履行、终止全流程，涉及多方主体的人身、财产权益，全面梳理相关风险类型并提出防控路径，对维护租赁双方合法权益、推动租赁市场健康发展具有重要的现实意义。

一、房屋租赁前端缔约阶段的基础法律风险

前端缔约阶段是房屋租赁关系的起点，这一阶段的风险多属于根源性风险，若未能及时识别，后续履行过程中极易出现不可逆的权益受损情况。

（一）合同主体不适格的风险

合同主体适格是租赁关系合法有效的核心前提，此类风险在出租方与承租方均有可能出现。从出租方角度看，最常见的不适格情形是非产权人无授权出租，比如部分二房东未获得房屋产权人同意就私自转租，或者产权人的近亲属、朋友未获得书面授权就代为出租房屋，此类合同属于效力待定合同，若后续产权人拒绝追认，租赁合同将对产权人不产生效力，承租人会面临被清退、租