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房东擅自涨房租效力认定案例

近年来，我国住房租赁市场规模持续扩张，租房已经成为新市民、青年人等群体解决居住需求的核心渠道。但在租赁关系存续过程中，房东单方擅自上涨房租的纠纷频发，这类案件占全部住房租赁纠纷的比例超过三成，核心争议点始终围绕房东单方涨租行为是否具备法律效力展开（中国消费者协会，2022）。本文结合典型司法案例，梳理相关裁判规则，为租赁双方维护自身合法权益、规范租赁市场行为提供参考。

一、典型案例概况

（一）基本案情

几年前，承租人李某（刚毕业的异地就业人员）与房东王某签订了为期三年的住房租赁合同，约定租赁标的为市区一套两居室住宅，月租金为固定金额，按季度支付，合同中明确标注“租赁期限内租金保持不变，未经双方协商一致，任何一方不得单方调整租金标准”。合同签订后，双方均按约定履行义务，李某按时足额支付租金，王某也未干预李某的正常居住使用。

在合同履行至第十九个月时，王某通过微信向李某发送通知，称当前周边同地段同户型房屋租金普遍上涨近五成，自身持有房屋的成本也有所上升，要求从下一个缴费周期开始，月租金上调30%，如果李某不同意该标准，需要在15日内搬离房屋。李某当天就明确回复王某，称合同已经约定租金固定，不同意涨租要求。到了下一个缴费周期，李某按原标准转账支付租金，王某直接拒收，随后以李某未足额支付租金为由，对房屋采取了断水断电措施，导致李某无法正常居住，只能临时入住酒店，