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资产定价REITs估值模型的比较研究

一、引言：REITs估值的核心地位与研究意义

不动产投资信托基金（REITs）作为连接资本市场与不动产市场的重要金融工具，兼具实体资产的稳定性与证券资产的流动性，近年来在全球资本市场中占据着愈发重要的地位。对于投资者、监管机构以及REITs管理人而言，精准的估值是制定投资决策、完善监管规则、优化资产运营的核心依据。由于REITs同时具备实体不动产属性与金融证券属性，其估值逻辑与传统股票、债券等金融产品存在显著差异，市场中形成了多种具有不同适用场景的估值模型。

现有研究显示，不同估值模型基于对REITs价值来源的不同理解，得出的估值结果可能存在较大偏差，若模型选择不当，极易引发投资误判或市场定价失衡（中国证券投资基金业协会，2021）。因此，系统梳理主流REITs估值模型的核心逻辑，对比分析其优劣与适用边界，不仅能为市场参与者提供科学的估值工具选择依据，也能推动REITs市场定价体系的规范化与合理化，助力市场的长期健康发展。

二、REITs估值模型的核心基础与主流类型

（一）REITs估值的核心逻辑与前提假设

REITs的价值本质上源于其持有不动产的收益能力与资产增值潜力，这决定了其估值需同时兼顾实体不动产的收益特性与金融证券的资本属性。从核心逻辑来看，REITs估值可分为两大方向：一是基于实体资产的价值评估，即通过测算所持不动产的净值来推导RE