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物业公司暖通设备运行维护手册

本手册适用于物业服务覆盖范围内所有公共区域暖通系统设备，包括集中冷水机组、循环水系统（冷冻水、冷却水）、供暖换热站、地源/水源热泵机组、组合式空气处理机组、风机盘管、新风机组、全热交换新风系统、机械通风及消防排烟系统、各类末端温控及计量装置，所有运维操作严格符合GB50365《空调通风系统运行管理规范》、GB/T13470《通风机系统经济运行》、GB50189《公共建筑节能设计标准》对应运维条款要求，在岗运维人员必须持证上岗，暖通系统特种作业人员需持有制冷设备作业证、低压电工证双证，人员年度专业培训时长不少于32学时，每季度实操考核通过率100%后方可独立顶岗。

冷水机组运行操作规范

当前项目在用螺杆式/离心式电制冷冷水机组采用R134a环保冷媒，开机前需完成全项核验作业：确认机组油位处于视镜1/2~2/3区间，油加热器预热时长不少于12小时，油温低于28℃时禁止启动机组，防止液态冷媒大量溶解于冷冻油引发启动缺油抱轴故障；蒸发器、冷凝器侧进出水阀全部处于全开状态，冷媒系统静态平衡压力处于0.5~0.8MPa区间，无泄漏报警触发；冷冻水侧系统静态压力不低于0.15MPa，冷却水侧系统静态压力不低于0.12MPa，排气压力安全阀、吸气压力安全阀年检合格且铅封完整；供电电压波动范围控制在额定电压的±5%以内，三相电压不平衡度不超过2%，控制柜内部所有接