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公募REITs扩募机制的设计要点与对原始权益人的激励

一、引言

公募REITs作为盘活存量基础设施资产、拓宽投融资渠道的创新资本市场产品，自国内试点以来已逐步进入常态化发展阶段，市场规模稳步增长，产品类型覆盖交通、能源、市政、仓储物流等多个核心领域。随着市场的深化，扩募成为推动公募REITs持续发展的关键举措——它不仅能帮助REITs产品扩大规模、提升流动性，更能为原始权益人提供资产运营与资本运作的循环通道。扩募机制的科学设计是保障这一举措顺利落地的核心，其合理性直接关系到投资者权益保护、市场稳定运行以及原始权益人的参与积极性。本文将围绕公募REITs扩募机制的核心设计要点展开系统分析，并探讨其对原始权益人的多重激励作用，为市场参与者提供参考与借鉴。

二、公募REITs扩募机制的核心设计要点

扩募机制的设计是一项系统性工程，需兼顾合规性、市场化、投资者保护与效率提升四大维度，构建一套权责清晰、平衡各方利益的制度框架。

（一）以合规性为基础的制度框架搭建

合规性是扩募机制的底线，只有在严格的监管规则与制度约束下开展扩募，才能从根源上防范风险、保障市场稳定。中国证监会在相关指引中明确规定，公募REITs扩募需严格符合基金合同、招募说明书的约定，同时满足基础设施资产的准入条件（中国证监会，某年）。具体来看，首先要明确拟注入资产的核心标准：资产需权属清晰，不存在任何法律纠纷或权利瑕疵；属于