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住宅项目全程作业执行细则

我干住宅项目开发管控快十五年了，见过太多区位、配套都不错的项目，就因为某一个环节衔接失误、标准放水，最后落得业主维权、开发商口碑崩盘的下场。做这份全程作业执行细则，不是凭空编的条条框框，全是这些年踩过坑、吃过亏攒出来的实操经验，核心就是把从拿地到交付后每一步该做的事、该守的标准说透，给同行做参考，也给自己做提醒，毕竟我们盖的是别人要住一辈子的家，容不得半点儿含糊。

1项目前期筹备阶段

前期筹备定方向，方向错了后面再努力也补不回来，这一步必须做细做实，不能靠老板拍脑袋决策。

1.1地块现场实地踏勘调研

拿地之前不能只看中介提供的资料和官方文件，项目核心团队（开发、工程、营销负责人）必须全员到现场走一遍，摸清楚所有明的暗的信息。首先要核对红线位置，确认有没有占农田、河道或者公共绿地，避免后期规划改来改去。然后要排查地块内外的不利因素：地块周边有没有高压线、垃圾站、快速路、这类影响居住的设施？地块内部有没有遗留的旧建筑基础、地下管线、或者未迁移的构筑物？甚至连周边早晚高峰的堵车情况、日常噪音大小，都要蹲点记录清楚。我早年碰过一个项目，拿地前没注意地块西侧两百米就是城市快速路，只看了文件上的噪声达标，结果实际晚上货车经过，低楼层噪声比规范高了好几分，最后卖的时候每平便宜一千都没人要，亏了不少。所以这里要求，所有踏勘发现的问题，必须整理成正式的不利因素清单，每个