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国企存量物业运营发展规划（2026—2030年）

一、规划背景与基础

（一）存量资产底数

截至2025年末，公司权属存量物业总建筑面积127.6万平方米，覆盖全省11个地市，资产账面原值98.2亿元、评估值146.8亿元。业态构成如下：商业办公类36.2万平方米，占比28.4%；产业载体类（含标准厂房、孵化器）29.7万平方米，占比23.3%；社区配套类（含便民商业、养老托育网点、保障性租赁住房）41.5万平方米，占比32.5%；闲置待盘活类20.2万平方米，占比15.8%。2025年全年存量物业营收8.72亿元，平均出租率78.3%，单位面积年营收683元/㎡，整体资产收益率3.9%，低于全国国企存量物业平均收益率5.2%的水平，资产价值释放空间较大。

（二）现存核心问题

一是运营效率偏低，20.2万平方米闲置物业中，12.3万平方米为建成超过15年的老旧物业，因设施老化、功能不符市场需求长期空置，空置率达60.9%；已出租物业中62%为传统收租模式，租金溢价率不足3%，缺乏增值服务收入，非租金收入占比仅8.7%，远低于行业头部企业30%的平均水平。二是资产权属不清晰，17.4万平方米物业存在历史遗留权属问题，占总存量的13.6%，其中7.2万平方米未办理不动产证，制约资产抵押、转让、资本化运作。三是数字化能力薄弱，仅21%的物业完成基础智慧化改造，无统一的资产管理系统，出租信息