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房地产企业经营管理风险分析

我干房地产企业运营管理快十年了，亲眼看着这个行业从遍地黄金的高速扩张期，走到今天深度调整、稳字当头的新阶段。前些年只要敢拿地敢加杠杆，闭着眼都能赚钱，那时候没人太在意经营管理的风险，觉得风险都是小事，规模上去了什么都能解决。可这几年见过太多曾经千亿级的企业说暴雷就暴雷，不少区域小房企说倒闭就倒闭，才真正意识到，房地产行业的竞争早就拼到了经营管理的细处，任何一个环节的风险没防控住，都可能把整个企业拖下水。本文我就结合自己的从业经历，从外到内梳理一下房地产企业经营管理中常见的各类风险，给同行也做个参考。

1宏观环境层面引致的经营管理风险

宏观环境是所有房地产企业经营的基础，行业的每一次调整，首先都是从宏观环境变化传导到企业经营层面的，这类风险是所有企业都无法回避的，最能考验企业经营管理的适配能力。

1.1政策调控的持续性不确定性风险

房地产是典型的政策驱动型行业，这些年调控政策一直在根据市场情况动态调整，从三道红线融资监管，到各地的限购限贷政策，再到越来越严格的预售资金监管，每一项政策都直接影响企业的经营节奏。我就碰到过这么一件事，前几年我们和一家本土房企合作开发项目，那家企业本来习惯了把这个项目的预售回款抽走去拿下一块地，靠腾挪资金滚动开发，结果政策调整后，预售资金要求全额监管，必须按开发节点拨付，他们一下子抽不出钱付已经交了定金的新地块，违约要赔高额