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房屋承租权优先购买权

引言

住房是民生之根本，房屋租赁市场的健康发展直接关系到广大群众的居住权益保障。房屋承租权优先购买权作为我国民事法律体系中一项历史悠久的制度，通过赋予承租人在出租人出售租赁房屋时的优先购买资格，实现了对租赁关系稳定性的维护、对弱势承租主体的倾斜保护，同时也兼具降低交易成本、提升资源利用效率的功能。近年来，随着我国住房租赁市场规模的持续扩大，涉及房屋承租权优先购买权的纠纷数量不断上升，该制度的适用也引发了学界与实务界的广泛关注。本文将从基础界定、行使要件、实践争议、完善路径四个维度对房屋承租权优先购买权制度展开全面梳理，为该制度的准确适用与优化完善提供参考。

一、房屋承租权优先购买权的基础界定与制度价值

（一）概念与法律属性

房屋承租权优先购买权，是指当出租人拟出卖租赁于承租人的房屋时，承租人依法享有的在同等交易条件下优先于第三人购买该房屋的权利。作为一项法定权利，房屋承租权优先购买权无需租赁双方在合同中另行约定，只要存在合法有效的房屋租赁关系，承租人即可自动享有该项权利。

关于房屋承租权优先购买权的法律属性，学界长期存在请求权说与形成权说的争议，目前通说认为其属于具有形成权性质的法定优先权利。只要承租人满足法定行使条件，即可单方面作出购买房屋的意思表示，无需出租人另行同意，即可在承租人与出租人之间形成与第三人交易条件完全相同的房屋买卖合同关系（王利明，2018