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房屋买卖租赁权纠纷案例

一、典型案例的基本案情与审理经过

（一）案件基本事实

某城区临街商铺所有权人李某，于数年前将商铺出租给王某经营社区生鲜水果店，双方签订了租期为五年的书面租赁合同，约定租金按年支付，合同中未对房屋出售后的租赁权处理、优先购买权行使等事项作出额外约定。合同签订后，王某先后投入近二十万元完成商铺装修，包括门头改造、货架安装、水电线路升级等，之后持续在该商铺实际经营，按时缴纳租金、水电及物业费用，双方租赁关系存续期间未产生争议，但并未到房产管理部门办理租赁备案登记。

数年后李某因个人资金周转需要，决定出售该商铺，其在中介平台挂牌时隐瞒了商铺已出租的事实，中介带意向买受人张某看房时，恰逢王某闭店外出进货，张某未发现商铺存在使用痕迹，也未主动询问房屋租赁情况，双方最终以二百八十万元的成交价格签订房屋买卖合同，并完成了不动产过户登记手续。张某取得房屋所有权后到现场收房，才发现王某的经营事实，随即要求王某在三日内腾空商铺，王某则提出自己的租赁合同剩余租期还有两年多，要么继续履行租约，要么赔偿装修损失、停业损失共计三十万元，双方多次协商未果。此外王某提出，李某出售房屋前从未告知自己，侵犯了其作为承租人的优先购买权，李某则辩称此前曾通过微信询问王某是否有购买意向，王某明确表示价格过高不愿购买，但李某因之前手机丢失，无法提供相关聊天记录或其他通知凭证。

（二）案件审理全流程

张某