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小产权房买卖风险解读

一、小产权房的基本界定与市场成因

（一）小产权房的法律属性界定

很多普通购房者对“小产权房”的认知仅停留在“没有房产证的房子”层面，但实际上该类房屋的属性有着清晰的法律边界。小产权房并非严格的法律概念，而是民间对建设在农村集体所有土地上、未缴纳土地出让金等相关税费、未取得国家统一颁发的不动产权登记证书的房屋的统称，其所谓的“产权”仅由村集体或乡镇政府出具权属证明，不具备法律效力（王利明，2021）。按照现行土地管理法律的规定，农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，仅能用于村集体成员的宅基地分配、集体经营性建设等用途，这就从根源上决定了面向非集体成员出售的小产权房，从建设到交易的全流程都不符合法律规定。目前市场上流通的小产权房主要分为两类，一类是建在村集体宅基地上的“农民自建房”，仅能由本村集体成员居住使用；另一类是村集体联合开发商在集体经营性建设用地上违规开发的“类商品房”，这类房屋往往没有办理规划、建设审批手续，本质上属于违建范畴。

（二）小产权房的市场涌现成因

小产权房之所以在全国多地广泛存在，甚至成为不少刚需购房者的选择，背后有着多重现实诱因。首先最核心的动因是城市商品房价格过高，大量中低收入群体的购房需求无法通过正规商品房市场得到满足，而同地段小产权房的售价仅为正规商品房的三分之一到二分之一，部分地区甚至更低，对刚需群体产生了极