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2026年最新房地产估价师考试案例分析及答案解析

案例背景：估价对象位于江州市临江新区科创大道128号，为原临江纺织厂老旧工业厂区改造项目，不动产权证书号为苏（2022）江州市不动产权第0047129号，土地使用权面积32456.72㎡，房屋总建筑面积58921.34㎡，土地权利性质为出让，原土地用途为工业用地，出让年限至2062年10月17日，价值时点为2026年3月15日，对应剩余土地使用年限36.58年。2025年8月，经临江新区管委会批复，依据《江州市存量工业用地转型保障性租赁住房实施细则（2025版）》，该宗地纳入保障性租赁住房盘活清单，允许在不补缴土地出让金、不改变土地登记用途的前提下，将原有工业厂房改造为保障性租赁住房及配套商业、社区服务空间，改造后项目整体持有运营年限不得低于20年，运营期内不得分割销售，租金标准按照同地段同品质市场租赁住房租金的90%执行，配套商业建筑面积占比不得超过总计容建筑面积的10%。项目产权方为江州临江产业发展有限公司，因申请经营性物业抵押贷款，委托江州恒信房地产估价有限公司对估价对象的抵押价值进行评估，估价人员现场查勘确认：项目已于2026年2月完成改造并投入运营，其中保障性租赁住房建筑面积52673.21㎡，共1206套（含42㎡单间配套724套、68㎡两居室482套），配套商业建筑面积4652.38㎡，社区服务及配套设备用房建筑面积1