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2026年最新不动产估价师操作规范真题及答案解析

1.根据2026年正式实施的修订版《不动产估价操作规范》，估价机构承接不动产抵押估价业务时，针对位于生态保护红线核心区的公益林不动产，下列做法正确的是（）

A.按照委托方要求测算其抵押价值并出具报告

B.告知委托方该类不动产依法不得抵押，不得承接对应抵押估价委托

C.扣除生态修复成本后测算抵押价值

D.参照周边商品林地价格下调30%测算抵押价值

【答案】B

【解析】2026版《不动产估价操作规范》新增业务承接负面清单制度，将生态保护红线核心区、永久基本农田储备区、已纳入历史文物保护名录且不得转让抵押的不动产、违法建设等依法不得处分的不动产列入抵押估价业务禁止承接范围，明确估价机构在承接业务前必须对照不动产自然属性、权益限制核查业务合规性，不得为禁止抵押类不动产出具抵押价值评估报告，从源头杜绝违规估价助推金融风险、突破生态保护红线的行为。旧版规范未明确业务承接的禁止性边界，部分机构曾违规为生态红线内不动产出具抵押报告引发信贷风险，本次修订将自然资源部发布的《不动产抵押登记负面清单》直接嵌入操作流程，要求估价师承接业务前必须通过不动产登记信息平台核查委托对象的权利限制，属于法定不得抵押范畴的，第一时间告知委托方并拒绝承接委托。

2.2026版《不动产估价操作规范》首次明确人工智能辅助估价的应用边界，下列关于AI估价工具使用的说法，符合