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2026年最新房地产估价师房地产评估实务操作练习试题及答案

1.某估价机构承接2026年某市核心区危旧楼房改建项目的预评估业务，该项目涉及12栋建成于1978年的砖混结构直管公房，改建方案为原拆原建，居民按套内面积1:1置换，增购面积按成本价结算，改建后项目纳入“好房子”建设名录，满足绿色建筑二星级以上标准、配建养老托育点位、预留加装电梯条件、配套社区智能服务系统，同时项目涉及底层3户临街住改非商户的停产停业损失评估，以及项目范围内1株挂牌古树的保护成本测算。请回答以下问题：（1）本次预评估的价值时点应如何确定，说明理由；（2）针对改建后置换住宅的价值评估，选择估价方法时需考虑哪些特殊因素，相比普通存量住宅评估需额外纳入哪些价值影响因素；（3）住改非商户的停产停业损失评估可采用哪些方法，需收集哪些核心资料；（4）古树保护成本在项目整体价值测算中应如何处理。

参考答案：（1）价值时点需根据不同评估对象分类确定：一是原产权房屋的征收补偿预评估价值时点，预评估阶段暂以项目前期民意征询公示截止日作为模拟价值时点，待正式房屋征收决定公告后调整为征收决定公告之日，需在估价假设中明确该时点的模拟属性，依据为2025年修订的《国有土地上房屋征收评估办法》，征收类评估法定价值时点为征收决定公告之日，产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致，确保补偿结算的公平性，避免时点差异导致的价