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2026年最新房地产估价师评估综合分析考试真题及答案

一、综合分析题（共3个大题，10个小题，满分100分，所有计算结果保留2位小数，金额单位为元的可换算为万元表述）

（一）背景材料

甲市为新一线城市，2025年纳入全国存量房收储试点城市，当地政府委托A市属国有房企开展首批存量商品住房收储工作，收储范围为甲市乙区轨道交通站点1公里范围内、2010-2020年建成、建筑面积70-90平方米的存量商品住房，收储后统一纳入保障性租赁住房体系，面向新市民、青年人出租，租金标准按同地段同品质市场租金的90%执行。A房企委托B房地产估价机构（具备一级估价资质，已纳入法院司法鉴定、银行押品、REITs评估备选库）对拟收储的126套存量住宅的市场价值进行评估，为确定收储补偿价格提供参考依据。估价委托合同签订日期为2026年3月15日，价值时点确定为2026年3月20日，估价机构注册房地产估价师张某、李某带队开展现场查勘，查勘及市场调研获取以下信息：1.拟收储房源中有12套房源位于丙小区，该小区2018年建成，距离最近的轨道交通4号线XX站直线距离680米，小区配套公立幼儿园、社区养老服务站，本次纳入收储的12套房源均为中间楼层、南北通透三居室，建筑面积统一为89平方米，其中3套房源业主于2025年10月完成室内精装修，装修重置成本标准约1800元/平方米，竣工使用时点为2025年11月，剩余9套