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小产权房买卖纠纷案例解析

一、引言

小产权房是指建设在农村集体土地上、未缴纳土地出让金等费用、未取得国家不动产登记部门颁发的合法产权证书的房屋，这类房屋通常仅由村集体或者村委会出具权属证明，无法在公开的不动产交易市场进行正规流转。随着城镇化进程的加快，城市核心区房价持续走高，价格仅为同区域商品房三分之一到一半的小产权房，成为很多预算有限购房者的选择，小产权房的私下交易规模也在不断扩大。据中国社会科学院农村发展研究所发布的研究报告显示，我国小产权房存量占全国城镇住宅总存量的比例已超过两成，且每年仍有一定规模的新增供给（中国社会科学院农村发展研究所，某年）。但由于小产权房的交易本身不符合现行土地管理相关规定，相关纠纷的发生率也在逐年攀升，此类案件在各地房屋买卖合同纠纷中的占比已经接近15%，其中绝大多数纠纷都由卖方反悔、房屋拆迁等因素引发。本文将结合典型司法案例，围绕小产权房买卖纠纷中的核心法律问题展开逐层解析，厘清裁判规则的同时为相关主体的风险防范提供可行参考。

二、典型小产权房买卖纠纷案例概览

（一）案例基本案情

几年前，城镇居民李某看中了城市近郊某村村民王某自建的一套两层住宅，该房屋建在王某的宅基地上，未缴纳土地出让金，也未取得不动产权登记证书，属于典型的小产权房。双方协商后签订了《房屋买卖协议》，约定王某将房屋及配套的庭院使用权一并转让给李某，转让款总额为30万元，协议签订当日