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小区业主委员会前期物业依法退场告知函

一、告知函的法律定位与使用前提

前期物业退场不是小区的日常事务，而是物业服务合同法律关系的终止与移交，操作失当会直接导致移交无效、费用追缴失败甚至诉讼败诉。本告知函是业主委员会（以下简称业委会）依法启动前期物业服务人退出程序的书面法律文书，其效力来源于《中华人民共和国民法典》第九百四十条、第九百四十六条、第九百四十九条以及《物业管理条例》（国务院令第504号，2018年修订）的相关规定。

使用本函前，业委会必须确认以下三项前提全部成立，缺一不可：

1.前期物业服务合同仍然有效存续，且合同约定的服务期限未届满或届满后物业未依法续聘（若合同已自然终止，则无需发出本函，直接进入移交程序）；

2.业主共同决定已经形成：依据《民法典》第二百七十八条，解聘物业服务人属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。表决结果文件（业主大会决议）是本函的必备附件，无决议发出的告知函在诉讼中会被认定为程序违法；

3.书面通知期限已满足：依据《民法典》第九百四十六条，业主解聘物业服务人的，应当提前六十日书面通知（合同对通知期限另有约定的，从其约定）。

若上述前提尚未成立，应先完成业主大会表决程序，再发出本函，切勿倒置顺序。

二、告知函正