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案例一

2023年3月1日，孙某（住汉州市汉江区）与昌达公司（住汉州市伍昌区）签订《商品房买卖合同》，约定孙某购买“景秀花园”5幢1002室，总价款200万元；昌达公司应于2023年9月30日前交付房屋并配合办理过户登记。合同特别约定：逾期交房不超过90日的，按日万分之二支付违约金，合同继续履行；超过90日的，孙某有权解除合同，昌达公司退还全部房款并支付10%的违约金。补充条款约定定金25万元，孙某实际支付20万元，昌达公司出具收据且未提出异议。

2023年9月30日，孙某验房时发现房屋存在严重质量瑕疵（墙面裂缝、渗水、密封条脱落），拒绝收房；昌达公司工作人员签字确认质量问题后未予修复。孙某于2023年12月提起诉讼（诉讼一），法院确认孙某拒收房屋合法，判令昌达公司修复，同时驳回孙某关于违约金的请求。孙某上诉，二审维持原判。昌达公司未履行修复义务，孙某于2024年9月再次起诉（诉讼二），请求解除合同、返还已付20万元、支付10%违约金（2万元）、双倍返还定金40万元，并赔偿租金损失（按2500元/月起算）。

昌达公司抗辩：孙某的起诉构成重复起诉；20万元并非定金（约定25万元仅付20万元）；违约金无实际损失；租金损失与违约金主张冲突。

另查明：昌达公司已将项目抵押给某银行，贷款已逾期；案外人周某于2023年5月与昌达公司签订买卖合同（未网签）并实际占有该房屋。诉讼二进入执行程序后，