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小区公共收益归属法律规定

一、小区公共收益的界定与常见类型

（一）小区公共收益的法定内涵

小区公共收益是基于建筑物区分所有权衍生的财产权益，指建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用小区业主共有部分开展经营活动所产生的收入，扣除合理经营成本后剩余的资金。从法律属性来看，公共收益依附于业主对共有部分的共有权，不属于任何单个业主、建设单位或者物业服务企业的私有财产，其权属认定始终与共有部分的产权归属绑定（全国人大常委会法制工作委员会，2020）。

要准确理解公共收益的内涵，首先要明确“业主共有部分”的范围，根据法律规定，共有部分包括小区内不属于专有部分、也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的道路、绿地、公用设施、物业服务用房、电梯、外墙、大堂、公共通道等，这些区域的产权自小区完成首次产权登记之日起，就归全体或者部分业主共同所有，任何主体不得擅自利用其开展营利活动，即便经法定程序同意开展经营，所得收益也归业主共有。

（二）小区公共收益的常见类型

实践中小区公共收益的来源非常广泛，最常见的类型包括以下几类：第一是共有区域的广告收入，比如电梯内的视频及海报广告、小区道闸广告、外墙及楼顶广告牌收入、单元大堂及公共通道的广告收入等，这类收入是绝大多数小区公共收益的核心组成部分，占比通常超过一半。第二是共有场地的租赁收入，比如占用业主共有道路设置的地面公共停车位的停车费、公共区域临时摆摊设点缴纳