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房屋买卖中‘学区房’承诺效力

引言

随着公众对优质教育资源的需求不断提升，学区属性已经成为影响房屋交易价格、买受人缔约意愿的核心因素之一。实践中，不少房屋出卖人、中介机构为了提高房源竞争力、抬高交易价格，会在交易过程中作出各类关于房屋学区归属、入学资格的承诺，但后续因学区划分调整、入学名额被占用、承诺内容不实等问题引发的纠纷数量也逐年攀升。明确房屋买卖中学区房承诺的法律效力、认定规则与责任边界，既能够为交易主体提供清晰的行为指引，降低交易风险，也能够为司法裁判提供统一的参考标准，维护房屋交易市场的稳定秩序，保护各方主体的合法权益。

一、学区房承诺的法律属性与常见样态

（一）学区房承诺的核心内涵

学区房承诺是指房屋出卖人（包括新建商品房开发商、二手房所有权人）或者受其委托的房地产中介机构，在交易磋商、合同订立过程中，向买受人作出的案涉房屋对应特定公办学校入学资格、买受人在符合当地入学政策前提下可正常使用该资格的意思表示。这类承诺不属于对房屋本身物理属性的约定，而是附着于房屋所有权之上的附属使用利益约定，直接关联公共教育资源的使用权益，对房屋的交易溢价、买受人的合同目的实现有决定性影响（最高人民法院民事审判第一庭，2021）。与普通的房屋配套设施承诺不同，学区房承诺的效力认定既要遵循民事法律的一般规则，也要兼顾当地教育公共政策的相关要求，不能脱离政策背景单独作出判断。

（二）学区房承诺