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2025年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务试题与及参考答案

【案例分析一】（20分）

某东部沿海地级市于2024年启动老城核心区连片城市更新项目，项目总占地面积1.2平方公里，总投资128亿元，改造内容涉及12个老旧小区基础设施提升、2条总长1.8公里的历史文化街区活化利用、3处社区公共服务综合体建设、3200套保障性租赁住房筹建，以及配套道路、管网、公共绿地等市政设施提升。项目经市政府常务会议审议通过，采用“投资人+EPC+O”模式实施，通过公开招标选择具备投资、设计、施工、运营全链条能力的社会资本方，合作期限20年，其中建设期4年，运营期16年。项目回报机制包括三个部分：一是历史文化街区商业运营收入、保障性租赁住房租金收入、配套停车位及广告位经营收入等经营性收益；二是老旧小区物业服务、社区增值服务收益；三是政府按项目绩效考核结果支付的可行性缺口补助。项目实施过程中，遇到以下问题：一是部分人大代表提出，该模式可能存在地方政府变相举债风险；二是历史文化街区改造方案初步设计中，计划拆除部分传统风貌建筑建设网红商业街，被文物部门驳回；三是项目配建的保障性租赁住房计划在投入运营后申报发行基础设施REITs，盘活存量资产。

问题：

1.结合基础设施投融资相关政策，分析该类城市更新项目采用“投资人+EPC+O”模式的适用条件，并指出项目实施中需要防控的核心风险点。（8分）

2.依据