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物业管理基础知识

一、物业与物业管理的基本概念

（一）物业的内涵与分类

物业一词源于英美法系中的不动产权利概念，指依权属关系而存在的不动产及其附属设备、相关场地与公用设施的整体。在我国的制度语境下，物业是指已建成并投入使用的各类房屋及其配套的设施设备、场地和与之相关的环境、秩序的管理客体。按照使用性质划分，物业可归纳为住宅、写字楼、商业店铺、工业厂房、机关团体用房以及综合楼宇等若干类型；按照产权结构划分，又可分为单一产权物业、多元产权物业与共有产权物业。不同类型的物业在管理对象、服务重点与收费机制上存在差异，这是开展物业管理工作的逻辑起点。

（二）物业管理的定义

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。该定义包含三层含义：其一，物业管理的权利主体是业主，管理活动基于业主的共同意志展开；其二，物业管理的服务主体是依法设立并受托执业的物业服务企业；其三，物业管理的依据是物业服务合同，双方权责以合同约定为基础。

（三）物业管理的性质与特征

从本质属性看，物业管理兼具经营性、服务性、社会性与专业性。经营性体现为物业服务企业作为市场主体，通过提供服务取得经营收入并自负盈亏；服务性体现为管理工作以业主的生活与工作便利为中心，强调服务的连续性、规范性与周到