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7城地产新政细则的共性与差异

证券研究报告

宏观点评/2026.10.21

核心观点

核心观点

事件：2026年8月28日住房销售制度新政落地后，截至10月20日，北京、上海、广州、深圳等7城出台配套细则，改革核心目标为降低期房交付风险，推动销售模式由高杠杆预售向现房、晚预售转型，并非直接取消预售，而是抬高预售门槛、强化资金监管，并设置过渡期缓释供给冲击。

各地落地新政的共性与差异：政策存在两大共性：统一以8月28日作为新老规则分界点，以工程规划许可证作为核心判定标准；新增出让宅地土地首付不低于50%，余款可免息分期，最长周期多为2年。城市差异体现在三方面：现房定金上限梯度分化，北京1%最低，广州、武汉、天津、杭州最高至5%；存量项目过渡期划分口径不同，部分城市增设特殊地块分类，武汉、杭州对历史遗留项目过渡期放宽至2028年底；土地款缴纳周期弹性不一，深圳将土地款缴清与首宗预售许可强绑定，风控力度最强。

新政落地的影响：从影响来看，房企拿地意愿整体走弱，拿地向核心城市集中，新政对一线冲击更小，二三线城市土地成交承压更明显。新房供给层面，短期新旧项目衔接存在空档，2027年下半年入市规模或明显下滑；中长期现房占比抬升，行业供给收缩、开发集中度提升。对购房者而言，封顶预售、定金监管显著降低烂尾风险，交付权