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2026二手房交易流程与税费计算手册

干房产中介这行快十年，我经手的二手房没有一千也有八百。见过有人网签当天被房东临时加价二十万，也见过买家付了定金才发现房子早被法院查封。这行水不深，但坑多，而且坑都藏在流程的缝隙里。这本手册把买卖双方从看房到拿钥匙的每一步拆开讲：资格怎么核、钱放哪才安全、税一笔一笔怎么算、合同里哪句话能救命，都写在下面了。各地政策年年有微调，动手之前务必再查一遍当地最新口径。

一、交易起步：购房资格与房源核验，两本证都要验

先说说买房资格。限购城市第一步不是看房，是自查资格。社保或者个税连续缴了几年、户籍在哪、家庭名下已有几套住房，这三项要去当地住建部门的网上核验端口打单，白纸黑字打印出来留存，后面网签、缴税都要用。别听销售拍胸脯说“没问题”，资格核不过，后面所有步骤全白跑。

再说说房源核验。约看房时让房东把不动产权证原件带来，记下证号、建筑面积、房屋用途，是普通住宅还是商住两用，直接决定后面按哪套税率走。产权人姓名要和身份证对上，一个字都不能差。房子是婚后买的还是婚前买的、有没有继承没分割干净的份额，都要当面问清楚。

最稳的一招，是花几十块钱去不动产登记中心打一份产调单，也就是不动产登记簿查询记录。抵押押给谁、查封有没有、异议登记登没登，单子上写得明明白白。有产调单兜底，这一步就交差了；只看房东手里那本红本，等于蒙着眼过河。

二、签约与网签：口头承诺一律不落