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商业地产开发行业存量转型与高质量发展研究

——基于2015-2025年行业变迁的实证分析

2025年10月

1摘要

1.1研究背景与目的

2015年以来，中国商业地产开发行业从增量扩张逐步过渡到存量运营新阶段。城镇化增速放缓、居民消费结构升级、金融环境变化以及数字经济赋能，共同驱动行业从拿地—开发—销售的高速周转模式，转向持有—运营—资本化的长期主义模式。与此同时，公募REITs试点扩容、城市更新政策体系完善、数字化运营技术成熟，为存量资产的盘活与价值提升提供了制度与工具基础。

本研究聚焦中国商业地产（购物中心、写字楼、商业综合体、产业园区）领域，以2015—2025年为时间口径，系统梳理行业现状，研判存量转型的驱动因素、主要路径与典型案例，并提出面向开发商、投资机构、运营方及地方政府的分级行动建议，为行业参与者的战略决策提供参考依据。

1.2核心结论（先行给出）

1.行业已全面进入存量时代。2024年全国21个重点城市优质零售地产存量近1.5亿平方米，年新增供应同比回落6%；2025年购物中心新开量跌至2013年以来最低（353个），存量调改占比已超20%，增量开发让位于存量更新。

2.运营能力取代拿地能力，成为核心竞争力。随着市场从供大于求向结构性供需失衡转变，租金收益率和资产价值越来越取决于实际运营能力。头部商业管理公司凭借品牌与标准化体系实现规模扩张，运营能力分野