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农村宅基地使用权转让法律问题

一、引言

随着乡村振兴战略的深入推进，农村闲置宅基地和住宅的盘活利用成为激活农村要素市场的关键抓手，而宅基地使用权转让作为最核心的流转方式，始终面临着法律规则模糊、实践纠纷多发的困境。作为兼具身份保障属性与财产属性的特殊用益物权，宅基地使用权的转让既关系到亿万农民的基本居住权益，也关系到农村土地资源的高效配置与乡村产业的发展空间。本文从宅基地使用权的基本法律属性出发，梳理我国宅基地转让制度的演进脉络，分析当前转让环节存在的核心法律问题，并结合改革试点经验提出针对性的完善路径，为构建科学合理的宅基地转让法律体系提供参考。

二、农村宅基地使用权转让的基础法理与制度演进

（一）农村宅基地使用权的法律属性界定

根据我国民法典的规定，宅基地使用权是法定的用益物权类型，权利人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。与普通用益物权不同，宅基地使用权具有显著的双重属性：一方面是身份保障属性，只有本集体经济组织成员才能以户为单位申请取得宅基地，且分配过程遵循“一户一宅”原则，具有无偿性、无期限使用的特征，最初的制度设计目标就是为农民提供普惠性的基本居住保障（王利明，2021）。另一方面是财产属性，随着市场经济的发展，宅基地及其上附着的住宅已经成为农民最重要的家庭财产之一，其财产价值随着城乡要素流动的加快不断凸显，通过转让实现财产