史蒂芬咨询--旺角商业地产咨询手册.doc

嘉陵旺角商业地产策划方案项目分析　　　　一、项目卖点挖掘　　　　二、项目劣势分析　　　　三、目标客户定位　　　　1、　区域分　　　　　　　　　　2、　层面划分　　　　　　　　　3、　客户特征　　　　　　　　　推广策略　　一、借力打力，借势推广　　　　二、项目包装方案　　　　　　　　1、案名及主题广告语　　　　　　2、项目LOGO及VI系统设计　　3、售房部包装方案　　　　4、工地包装方案　　　　三、分期工作计划　　　　四、媒体投放计划　　　　五、销售目标及销售方式　　　　六、其它配合　　　　一活动　　　　二展示物料　　　　七、费用预算　　　　销售策略　　一、销售渠道策略　　　　　　二、价格策略　　　　三、销售人员培训　　　　　　　项目分析　　一、　项目卖点挖掘　　1、　地理位置优越，地处江北观音桥商圈中心位置；　　2、　江北区第一个地下大型综合商场；　　3、　高档、个性化装修；　　4、　与家乐福、金观音、黄金海岸等连接有利于聚集人气；　　5、　单个铺面面积小，总价少，进入门槛低；　　6、　江北商圈改造带来的巨大升值潜力；　　7、　商场内休闲设施、景观的配置；　　8、　专业的商业物业管理公司提供的物业管理；　　二、　项目劣势分析　　1、项目施工周期接近半年，同时采取明挖的形式，对项目的形象和推广造成一定障碍。　　2、　项目作为人防工程，商业环境比不上地面项目。　　3、　项目地形狭长，不利于商业氛围的营造和辅助设施的引入。　　4、　项目各衔接点的商业氛围欠缺，对项目的提升力度不足。　　5、　项目地面为旧城改造区域，地下管网复杂　、施工难度大。　　三、　目标客户定位　　从我司销售的其他地下商业物业分析，购买地下商业物业的客户主要以投资客户为主，以经营户为补充。而投资客户的分布具有分散性，既分布在全市其他区域，也有较大一部分来自区县或外地。故本项目的目标客户群除抓住目前江北区即将拆迁的经营户和本区的投资者外，还应重点向其他区域扩散。　　1、区域分布：　　（1）　江北区、渝北区　　（2）　渝中区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区等　　（3）　远郊区县及外地客户　　2、层面划分：　　主力客户：专业房地产投资者；　　江北区目前正在经营但即将拆迁的经营户；　　其他区域看好江北区商业发展前景的经营户；　　次要客户：有一定积蓄，希望通过投资物业获得稳定收入的居民　　3、客户特征：　　（1）　看好江北区的商业发展前景；　　（2）　看好本项目较高的投资回报；　　（3）　对商场的经营及管理比较关心；　　（4）　经营户有丰富经商经验；　　（5）　专业投资者具有丰富的专业知识，头脑比较冷静。　　综上分析，本项目虽然是江北区第一个地下商业物业，但目标客户群与现代广场负一楼、北京世纪金源、黄金海岸、北城天街等商业物业的目标客户存在部分的重叠，竞争比较激烈。投资者和经营户的选择面比较广，要有效抓住目标客户，除做出产品自身的个性特色及提高产品的档次外，有效的推广和手段，是项目成功销售的关键所在。　　推广策略　　一、　借力打力，借势推广　　1、　借助日前公示的江北商圈改造方案宣传项目的升值潜力；　　2、　借助北京世纪金源推广之势；　　3、　借助黄金海岸、北城天街等项目的推广之势。　　为更好地借助以上优势推广，建议项目进行精心包装，突出自身特色，挖掘卖点，有效吸引客户，促进成交。 二、　项目包装方案　　1、案名及主题广告语　　案名：嘉陵旺角　　主题广告口号：让购物成为一种享受　　　2、项目LOGO及VI系统设计　　项目LOGO及　VI的具体设计由广告公司负责完成。　　3、售房部包装方案　　售房部作为楼盘的直接面对客户的窗口，是楼盘的一个重要展示空间。　　设计风格：时尚、大气、简洁、明快；　　立面及色彩必须做到亮丽、抢眼。　　4、工地包装方案　　工地现场是项目形象的一个重要展示场所，也是一个重要的广告媒体。　　方案1：制作围墙条幅推广工地形象　　方案2：工地附近制作一定数量的引导旗表示项目地址与项目品牌　　具体内容需广告公司协助提供　　三、　分期工作计划　　根据目前前期各项准备工作的进度，及工程的动工时间，初步确定本项目的开盘时间为2003年7月6日，星期天，销售周期6个月。一方面7月6日数字比较吉利，另一方面星期天也有利于聚集人气。　　准备期（2003年5月－2003年7月5日）　　制定包装推广计划，开始实施销售前的准备工作，如售楼部的装修，宣传及销售资料的准备等，发布项目信息，推出开盘前购房优惠，展开直销工作，积累目标客户，为开盘蓄势。　　同时进行人员组训：把项目的形象定位、核心理念、卖点及本项目基本情况、