史蒂芬咨询--写字楼瓶颈突破咨询案.doc

史蒂芬咨询— 非核心区出售型写字楼突破市场瓶颈 交通和资金问题成为写字楼市场两大难题——— 写字楼在人们的生活和整个房地产市场中扮演着越来越重要的角色。总体来看，今年北京的写字楼市场发展平稳。但困扰写字楼市场的两大瓶颈———交通和资金问题依然存在，写字楼的开发商正通过各种途径寻求突破。 ■多中心格局为核心区办公减压 我们几乎每天都会听到人们在抱怨北京的交通拥堵状况越来越严重，尤其是在CBD、金融街、中关村这三大写字楼最集中的区域。百米车龙拥堵成海，电梯门口人挤如山；办公空间拥挤狭窄，办公成本居高不下……这几乎成了对目前办公区域的真实写照。之所以会出现今天的状况，中弘集团董事长王永红认为，城市功能的高度集中化，核心办公区的高密度性，企业规模的逐渐扩大，办公人员的集聚膨胀，企业发展产生新需求，这些因素同时作用，必然出现今天的现状。 结论很明显，目前的三大核心办公区已经不能承受更加繁重的城市压力和商务压力，需要由新的办公空间来缓解压力。城市的发展和商务的发展需要更多新型办公区域的出现，才能实现“两轴两带多中心”规划。为了缓解三大核心区的办公压力，围绕三大核心区目前已经出现了三个初露规模新型办公区。如东部的“非中心”，西南部的“总部基地”，西北部的上地信息产业园区。 这三大新型办公区具有许多共同的特点。首先，它们的位置距目前的核心办公区不远。如“非中心”位于CBD东北部，“总部基地”位于金融街西南部，上地信息产业园区位于中关村北部。其次，具有核心办公区的多元商务功能。集写字楼、展会、办公、商业、酒店、展览、休闲娱乐于一体的完善业态。另外，保证交通环境不拥堵。偏离市中心区，同时又交通便捷顺畅，以满足企业员工的办公需求，和上下班的交通问题。而且，降低区域密度，增强区域生态性，目前的三大新型办公区都采用商务花园办公模式。如“非中心”作为北京60项重点工程之一，总占地约39公顷，总建筑规模近45万平方米，建筑密度22%，容积率低至0.9。对于很多高科技企业来说，生态性办公是提高办公效率的很好的途径，同时也是企业人性化办公的体现。 业内分析人士认为，新型办公区域的出现对于目前的核心办公区域来说，是有益的补充，并不会削弱其核心地位。 ■出售型写字楼缓解资金压力 从行业经验来看，出租型写字楼资本占压大，回收期长，一般要10至20年，因而对企业的资金实力、专业程度要求很高，但是统一经营易于长期稳定的管理和持续性收益；而写字楼如果采用出售形式，开发企业资金回笼快，风险低，但是产权分割会提高管理难度，因此过去几年中，国贸、嘉里中心等甲级写字楼都只租不售。 但是这种状况正在发生转变。今年以来，通用时代国际中心、万通中心、温特莱中心、中环世贸中心等CBD区域的写字楼物业，都部分或全部采用出售的方式。这些写字楼基本上都是甲级标准，通用时代国际中心采用全钢结构特配低辐射的LOW-E玻璃幕墙，并根据国际幕墙顾问机构关于舒适度等各项指标的精确计算，设计了大比例的上悬开启式窗，创造自然、健康、节能的办公环境。此外，24小时的中央空调系统，新风量达到每人每小时30立方米，而6万平方米的建筑面积，配置了9部蒂森客梯，提供高效办公。温特莱中心目前已经落成，其酒店式大堂设计在CBD中独具特色，吸引众多企业的青睐。 据调查，国内企业自购办公用房比例远远大于外资公司。戴德梁行写字楼部董事陈文瀚解释，主要是源于不同的经营理念。内资公司喜欢将利润换成资产，购置车、房等；外资公司则更多将利润用于营销、研发上，而随着商业计划、企业扩张的变化，办公物业也要随之变动，因此租房更为适宜。 杭城写字楼价格分析与市场展望 　　一、杭城写字楼的宏观经济环境与市场回顾 　　2001年3月12日，杭州市正式宣布萧山、余杭两地划入杭州市区，这标志江南名城杭州开始由西湖时代全面步入钱塘江时代。一个以钱塘江为轴心，拥有3068平方公里，370多万人口的区域性大都市和长江三角洲的核心地带正式形成。杭州市政府不失时机地提出“住在杭州”、“创业在杭州”，并决定将建设“天堂硅谷”作为杭州的“一号工程”鼓励全国各地甚至海外的高新企业和人才来杭州创业。同时积极吸引和鼓励省外大企业到杭州来投资创业。“住在杭州”与“创业在杭州”的提出，既是生活与创业的统一，又是良好的环境、浓厚的文化与有活力的经济的统一。 　　作为宏观经济的显示器棗写字楼，在杭城经历了5年左右的低糜后，从1999年下半年出现转机，今年可算是写字楼开发的高潮。1993年-1994年，是杭州写字楼的第一个黄金时期，写字楼市场开发量较大，主要集中在庆春路一带。但之后1995-1997年，由于开发数量过大，其供应量远远大于需求量，导致写字楼积压量过多，销售价格不断下降，租金不断下滑。至1999年8、9月份，杭城写字楼市场经过几年的低谷盘整，开始回暖，行情一路