鑫苑地产营销管理中心制度.doc

鑫苑地产营销管理中心制度 目 录 土地篇 土地获取工作管理制度 2 成本篇 项目目标成本管理制度 11 营销篇 营销类招投标管理办法 21 项目定名审批管理办法 32 项目价格审批管理办法 34 更名、换房、退定、退房审批管理办法 41 项目销售期间价格管理办法 47 2008年度营销薪酬管理制度 48 项目定价管理办法 56 营销推广费用管理办法 59 销售现场标准化管理规定 65 项目销售标准化管理体系 66 销售案场管理考核办法 84 新闻管理制度 90 土地篇 土地获取工作管理制度 第一章 总 则 随着集团房地产业务不断扩张，土地获取力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避风险，提升集团竞争力，特制定下发本制度。 本制度的制定与实施是为了增强集团的土地获取能力和提升地产业务标准化程度。 本制度所指土地获取方式包括：招拍挂方式、城中村改造方式、转让方式。 本制度适用于集团相关部门、各分子公司及外派机构。 第二章 土地信息收集整理 集团公司营销管理中心负责集团土地信息的收集、整理工作。 集团公司营销管理中心负责集团土地信息数据库的建立、更新、维护，集团公司科技信息部配合。 各中心、各分子公司及外派机构有义务向集团公司营销管理中心提供其他土地信息。 各中心、各分子公司及外派机构向集团公司营销管理中心提供的土地信息，由公司（部门）总经理签字确认后，以书面的形式上报集团公司营销管理中心。 总裁办成员向集团公司营销管理中心提供的土地信息，须先经集团总裁审核。 为了保证土地信息获取的及时性，集团公司营销管理中心须在招拍挂类土地信息公告后2日内分类整理并出具初选意见，完成土地信息数据库填报。此阶段获取的信息应包含地块位置、面积、规划指标等内容。 集团公司营销管理中心总经理负责对土地信息进行分析，结合集团商业模式，确定重点目标地块。 集团公司营销管理中心负责在每周五编制《重点土地信息周报》，并发送至总裁办成员、集团公司计划考核中心总经理、集团公司财务管理中心总经理、集团公司投资管理中心部总经理。 第三章 土地项目分析 集团公司营销管理中心负责土地项目的分析工作，集团公司成本设计中心、集团公司财务管理中心、集团公司投资管理中心部、集团公司审计法务部、分子公司参与配合。 土地项目分析工作包括，区域市场及项目定位分析、项目规划方案分析、项目经济测算分析。 城中村改造土地项目分析工作，还包括拆迁、安置补偿、合作方案拟订、风险控制工作。 转让土地项目分析工作，还包括协议转让（或合作）方案制定与风险分析。 集团公司营销管理中心负责区域市场及项目定位分析工作。 区域市场及项目定位分析包括项目概况、城市宏观经济概况、城市房产概况、城市地产概况、区域竞争分析、项目定位等。 集团公司营销管理中心须在重点土地信息明确后，7日内完成完整区域市场及项目定位分析报告。 集团公司营销管理中心负责拿地前的项目规划方案分析工作，集团公司成本设计中心参与配合。 建筑规模较大，规划条件较复杂的土地项目，由集团公司成本设计中心牵头委托外部设计院完成项目规划方案分析。 项目规划方案分析包括经济技术指标分析、日照分析、产品定位、建筑形态分析、规划布局等。 集团公司营销管理中心须在区域市场及项目定位分析完成后，2日内完成完整项目规划方案分析。 集团公司营销管理中心负责土地获取阶段经济测算分析由工作，集团公司成本设计中心、分子公司参与配合。 项目经济测算分析包括经济技术指标、成本估算分析、投资利润分析、现金流分析、土地竞价表等。 集团公司营销管理中心须在项目规划方案分析完成后，2日内向完成完整项目经济测算分析。 城中村改造土地项目拆迁、安置补偿、合作方案的制定工作，集团公司营销管理中心制定原则与策略，由分子公司负责与当地政府沟通，集团公司审计法务部、集团公司财务管理中心负责设定经济、法律、财务边界条件。 转让土地项目转让方案的制定工作，由集团公司营销管理中心负责制定原则与策略并与对方沟通，集团公司投资管理中心部参与配合，集团公司审计法务部、集团公司财务管理中心负责设定经济、法律、财务边界条件。 在进行项目论证前，集团集团公司营销管理中心总经理、副总经理（土地、营销）、总经济师必须对重点目标地块进行更深入的实地踏勘，并且召开有集团公司营销管理中心班子成员参加的项目市场及定位、规划方案、经济测算分析讨论协调会，对项目整体投资方案进行讨论分析，形成统一结论。 第四章 土地项目论证 集团公司营销管理中心负责组织召开土地项目内部评审会。 土地项目内部评审会参与人员，集团公司营销管理中心总经理、集团公司营销管理中心总经济师、集团公司计划考核中心总工程师、集团公司成本设计中心副总经理（成本）、集团公司成本设计中心