世联_2006年清远恒福地产三角公园项目定位报告

报告目录 报告目录 报告目录 区域有小市惟一的市政公园，但公园的规模较小； 居住氛围浓厚，但位于小市城市边缘； 临近城市主干道，临街面较长昭示性好； 污水处理厂对居住品质有影响； 东向为小市早期豪宅，片区形象好； 项目地块较为方正、地面平整，无坡地； 项目占地太小，没有进深，不易打造园林景观； 容积率高，不具备发展低密度产品可能； 报告目录 报告目录 我们采用S-C-Q结构化分析方法 通过S-C-Q基本结构的分析我们确定了界定问题的分析模型 通过S-C-Q基本结构的分析我们确定了界定问题的分析模型 报告目录 住宅的发展过程 报告目录 问题回顾 案例借鉴 客户放大------泓景花园 推售面积：31230 M2 总户数：394 均价：6000/M2 当期区域均价：5300/M2 位置：海珠区赤岗北路 层数：6栋10-18层 产品：小面积户型 开盘时间：2005年9月24日 销售情况：开盘当天完成90％以上销售 邻近地铁2、3号线，来回琶洲会展商务区、广州新领事馆交通便利，加上附近有广州观光塔，该区域的居住环境将有较大的提升空间，发展前景可观，因此吸引了不少投资客户前往置业，出现开盘当天1000多人认购300多个单位的火爆情况出现。 本项目发展方向选择 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 契合度 针对性强，易于寻找目标客户，达成交易 弥补市场空白 制造稀缺、唯一性 对客户的吸引力强,容易成为市场热点 快速回笼资金 优点 客户放大 市场补缺 产品创新 低价倾销 模式 目标客户定位较难，出现偏差会使项目销售出现停滞 4 对市场稀缺、资源稀缺等依赖较高 3 要求开发商具备对产品创新的理解力和执行力 2 容易损失利益，对开发商控制成本能力要求较高 操作不当对开发商形象有一定负面影响 1 难点 序号 定位 发展方向定位——市场补缺者+产品创新 产品定位：补什么缺？怎样创新？ 市场竞争环境及客户需求回顾 市场高素质楼盘供应结构以大户型为主，与市场主流客群需求产生偏差，存在机会点。 本项目应以三房和紧凑三房为主打户型，配合一定数量四房（面积控制）以及少量二房。 产品定位思路 户型比率的确定 户型和所需户型进行 交叉分析 可以承受总价 预期均价 需求面积 各户型的面积区间 所需房型 ÷ ÷ 各户型面积区间的确定 规律:客户对总价的承受能力是跳跃式的，不是呈曲线增长的。 户型比例确定 100.00% 0.00% 3.33% 13.33% 53.33% 23.33% 6.67% 0.00% total 3.33% 0.00% 3.33% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 五房及以上 30.00% 0.00% 0.00% 10.00% 20.00% 0.00% 0.00% 0.00% 四房二厅 33.33% 0.00% 0.00% 3.33% 13.33% 16.67% 0.00% 0.00% 三房两厅 26.67% 0.00% 0.00% 0.00% 20.00% 3.33% 3.33% 0.00% 三房一厅 6.67% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 3.33% 3.33% 0.00% 两房 total 80万以上 61-80万 41-60万 31-40万 26-30万 20-25万 20万以下 　 选择20万以上总价的客户愿意购买的户型为两房、三房、四房、五房及以上。其中 两房：小三房：三房：四房比例 约为10：25：35：30。 各户型面积区间确定 三房面积：100～120～150㎡ 四房面积：120～150～190㎡ 可实现面积 理想面积 两房面积：80～100～110㎡ 三房面积：100～115，120～133㎡ 四房面积：140～150㎡ 两房面积：80㎡ 户型配比 小四房 30％ 140－150 四房 标准型三房 35％ 120－130 紧凑型三房 25％ 105－115 3房 标准型两房 10％ 75-80 2房 备注 套数比例 面积（㎡） 户型 产品定位：以中小三房为主，辅以少量两房和四房及复式 结合客户特点和本片区供应结构，得出项目户型区间定位： 如何在平淡的市场异军突起，顺利实现开发商目标？ 如何突破市场限制，充分利用项目现有条件，在实现高速销售的前提下创造收益？ 如何弱化项目所在位置认知度低的劣势？ 我们的客户是谁？谁来为我们买单？ 我们将打造怎么样的产品来提升项目价值，降低项目开发风险？ 发展方向定位 整体定位 产品定位 客户定位 开发商目标 目标下的问题 房地产市场分析 项目本体分析 客户分析 项目定位 解决之道 对策——明确项目的核心竞争力 清远城区项目的核心竞争力 本项目的核心竞争力 对策——市场现状 江景楼盘： 江景资源 大社区规模 低容积率 本项目： 外部景观资源不突出 规模