2008年湖北仙桃奥林新城前期发展策划报告.doc

目 录 第一部分：仙桃房地产市场分析 1 仙桃市概述 1 仙桃房地产市场综述 2 项目宏观环境研究 4 3.1 仙桃市房地产市场环境 5 3.2 仙桃市房地产发展现状分析 8 3.3 仙桃商品住房市场预测 9 4．买家行为研究 11 4.1消费者特征分析 12 4.2消费者心理习惯特征 13 4.3仙桃市房地产买方市场需求特征 13 4.4仙桃买家对运动与健康的认知程度 15 5．市场分析总结 16 5.1 市场环境 16 5.2 产品市场 17 5.3 消费环境 17 第二部分：项目开发条件分析 18 1．地块概况 19 2．地块的地形、地貌及其对项目影响 20 3．地块中基础设施、地下管线等对项目的影响 21 4．重要市政工程及交通状况对本案的影响 21 5．目前居住条件及后续开发需进行的改善工作 23 第三部分：项目SWOT分析 24 1．项目及地块优势分析 25 1.1自然优势分析 25 1.2 规划优势分析 25 2．项目及地块劣势分析 26 2.1 自然景观劣势分析 26 2.2 规划劣势分析 26 3．项目及地块机会点分析 27 4．项目及地块威胁点分析 29 第四部分：初步发展思路与计划 30 1．发展思路 31 2．发展计划 32 第五部分：奥运概念的导入及项目定位 33 1．奥林匹克主义概述 32. 2．奥林匹克花园概述 40 3. 奥龙计划概述 42 4. 本案导入奥林匹克概念的可行性和必要性 44 5. 本案主题定位 47 5.1主题概念 47 5.2形象命名 47 5.3核心主题 47 第六部分：奥林匹克花园产品与服务模式导入 50 1. 奥林匹克花园产品模式 51 2. 奥林匹克花园服务模式 62 3. 本案导入奥园产品服务模式的可行性 68 第七部分：本案产品策略 70 1．仙桃市房地产产品描述 71 2. 本案规划设计操作思路 73 2.1 营造五维空间 73 2.2 空间渗透 73 2.3 空间渗透操作思路 74 3. 本案规划设计原则 78 4. 产品定位 80 4.1 物业形态 80 4.2 套型建议 81 4.3 主题概念 83 5. 分期发展策略 85 5.1 分期发展必要性 85 5.2分期建议 85 5.3 首期发展任务 87 6. 建筑群体组合 87 6.1组合原则 87 6.2组合建议 88 7. 建筑风格及色彩计划 92 8. 建筑单体设计 95 8.1 显著特点 95 8.2 设计标准 95 8.3平面设计 96 8.4立面设计 97 8.5剖面与空间设计 98 9. 公共空间规划 99 9.1规划原则 99 9.2公用配套设施 100 10. 景观绿化设计 102 10.1 景观设计原则 102 10.2 绿化设计原则 103 10.3 景观设计特色 103 11．道路系统设计 105 11.1道路规划 105 11.2 规划的原则 105 11.3 道路结构 106 12．安防及智能化系统 110 12.1 信息通信系统 110 12.2 建筑安全防范系统 110 13．物业管理系统 113 第八部分：初步营销推广思路 129 1．营销推广总思路 130 2．市场定位 130 3．目标客户定位 131 4．形象定位 132 5．广告主题 132 6．卖点汇萃 132 7．价格定位 134 8．入市时机 134 9．宣传推广战略 134 第一部分 仙桃房地产市场分析 1. 仙桃概述 仙桃是一座新兴城市，处于湖北“金三角”（襄樊、宜昌、黄石三市构成的三角区）优先发展区的中心和“两江”（长江、汉江）经济开发带的交汇点上。东靠特大城市武汉，西邻古城荆州。总面积2538平方公里，其中城区面积34平方公里，总人口147.4万，其中城区常住人口30万。1991年，仙桃进入全国百强县（市）行列，1992年以来连续8年被评为省综合实力十强县市之首。 仙桃钟灵毓秀，人文化势明显。仙桃是全国唯一的“体操之乡”，涌现出了李小双、李大双、杨威、郑李辉等一批世界冠军。国际体操邀请赛将于明年5月在仙桃举行，正在建设中的仙桃市将成为“荆楚明星城市、水乡园林城市、现代化中等城市”。 2．仙桃房地产市场综述 2002年，在国家扩大内需与鼓励住房消费政策的持续推动下，仙桃的房地产业迅速发展，已成为仙桃经济发展的重要推动力量。同时，政府出台的一系列政策，有力地促进和规范了仙桃市房地产业的健康发展，房地产产业占全市国民生产总值比重达到3%以上。 仙桃市的楼价近一两年内价格平稳微升，价格指数上涨5%，但规模扩展延缓，这在一定程度上反映了仙桃市房地产市场的不成熟。因此，只有全面掌握仙桃消费者对住房的真正需求，学习房地产市场成熟地区的开发理念和操作手法，熟悉政府政策的调控方向，在产品设计、营销策划、