星彦--2009年深圳龙岗柏龙广场商业项目营销策划

呈：深圳市恒泰益投资有限公司柏龙广场营销策划报告 深圳市星彦地产顾问有限公司 09.06 集中投放 星彦客户资源整合 星彦客户资源整合 星彦客户资源整合 星彦客户资源整合 立面广告牌（镂空字）或大型 条幅 楼体包装主以商铺售卖信息为 （根据营销节点而调整） 精简用词，突出核心卖点 合计15911 二层 首层 10400 27000 3853.46 17000 均价（元/㎡） 5511 3242.88 商业总计 销售总价 （万元） 面积(㎡) 项 目 预计项目商业销售总额达：12900万元 扣除十年回报补差额： [6%（承诺回报率）-4%（实际回报率）]X10年X1511万≈ 3000万元 投资模式分析项目收益测算 4.营销推广策略 营销推广总体营销思路策略 总体思路 通过对项目的热点炒作，建立崭新的项目形象，重点推广项目“定投型产权式商铺”概念，提高市场认知度，引导投资潮流 通过峰会和论坛，结合立体交叉的媒体整合（报纸、户外、网络和直投广告，用硬广告加软文的形式），传播“投资新旋风卷袭龙岗”信息，树立项目的市场形象，吸引市场的关注度，以“定投型产权式商铺”制造投资话题，引导投资新潮流； 消除投资者长远的投资顾虑，打造项目强有力的竞争力 打造一支高效率的精英项目经营管理团队（聘请著名经营管理人当顾问，通过媒体传播），保证项目十年后的经营后续力，消除投资者的长远忧虑。 运用灵活有效的营销手段，促成项目快速消化 营销手段一：在营销过程中运用大型公关活动，快速有效推动市场的传播， 并辅助提升项目的形象； 营销手段二：利用发展商及星彦客户库进行cold-call，储备潜在意向客户； 营销手段三：向深圳所在区域的商会或行业协会（如台商协会、潮汕商会、 美国商会等）进行定向推广（包括会刊广告、互动活动等）， 吸纳潜在客户； 营销手段四：运用人脉营销，发动社会其他行业销售精英，进行“淘金大行 动”广铺销售网； 营销手段五：联合战略拓展。由于本项目单笔投资额在15~35万以内，可考 虑变银行成为一种投资产品，由银行引导客户进行投资。 营销推广总体营销思路策略 销售目标：开售2个月完成等值于90%以上的商铺面积 营销推广总体营销思路策略 开售时机条件 在2010年地铁三号线投入试营前推出市场，以缓冲地铁开通后对项目预期前景的冲击； 大运会对龙岗区域带来市场的热点； 顺应现阶段投资者急切为资金寻求增值及保障的心理； 深圳大市成交量情况出现量价双稳的局面； 避开商业投资者“年头年尾”资金计划及资金回笼安排期的客观影响。 营销推广总体营销思路策略 开售日期建议： 完成前期项目市场铺排后，10.17黄金周开售； 开盘时间建议：09年10月17日（周六）。 营销推广总体营销思路策略 营销推广项目推广主题 “投资新旋风卷袭龙岗——柏龙定投型产权式商铺” 推广诉求点 ：中心地位 稀缺纯商业旗舰 国际化品牌经营 定投产权 项目的投资“五性”； 推 广 重 点：明晰传播“定投型产权式商铺”概念，阐明“五性”是引起市场 关注的重点，“中心地位、稀缺纯商业旗舰、国际化品牌经营 ” 是投资的安全保障，逐渐引导市场对此投资模式的认知。 今日你定投了吗?——形成市场话题 推广诉求点 ：潮流的投资 ； 推 广 重 点：以第一阶段的推广树立市场形象，并形成基础，在此基础上进行 升华，形成潮流投资的代名词； 打造新 型的商铺投资模式，引领投资新潮流为本项目的推广关键，通过项目的核心卖点升华为投资理念，并以此形成本项目的推广主题 (注：具体时间安排根据市场状况及销售进度而作相应的调整) 持续销售期 蓄客期 前期项目市场形象的建立、销售物料准备 前期客户的储备 销售中心开放 煤体推广铺排热炒 项目公开发售 引爆期 推广铺排热炒 09.7.20-10.16 09.10.17-12.16 营销推广营销节点 项目公开发售 09.12.17- 1、积累购买客户量，筛选诚意客户； 2、营销推广执行制定； 3、销售道具设计、印刷 ； 4、投资产品组合划分制定； 工作安排 销售人员前期强化培训及演练、考核，销售资料全部完成 销售准备 售楼部包装完成 工程进度 通过COOL-CALL和主动销售商会客户，首批储备意向客户 销售策略 “投资新旋风卷袭龙岗——柏龙定投型产权式商铺” ，重点推广“定投型产权式商铺” 引起市场关注 宣传主题 前