2004年度的房地产行业投资分析报告（PDF 97页）

2004年房地产行业投资分析报告中国证券市场研究设计中心研究开发部 1 北京国经联信息技术研究中心摘要? 1998年住房改革后，房地产业高速发展，日益成为推动国民经济发展的主要力量，它在社会经济生活中的重要性日益突出。? 作为商品，房地产有其特殊的特点：不可移动、建设周期长、可作为投资品、使用期长。所以，房地产业呈现出不同于其它产业的情况。? 供给方面，由于房地产不可移动，所以房地产业的地域性非常强，跨地区经营困难较大，产业集中度较低。我国房地产业是劳动密集型和资金密集型产业，技术水平低，劳动效率低，企业规模小，资产负债率高。这几年，房地产业发展较快，房地产供给增长迅速，企业的效益较好，不少资金投入到房地产业来。由于土地制度的原因，政府对房地产供给有很大的控制力。? 需求方面，房地产中住宅是人们的必要消费品，目前城市居民在住宅上的消费较少，有较大的增长潜力。从人口增长以及城市化进程来看，在未来的20年里，房地产需求是会很旺盛。而且目前我国人均居住状况的改善也需要增加大量的住房来解决。作为投资品，房地产受到越来越多的关注，总体上投资需求还不是房地产市场上的主导力量。? 整个市场虽然由于销售的增长，空置率近年来有所下降，但空置的房地产面积上升，以及投资过于乐观，租金收益走势和房地产价格的背离，风险有所上升。市场出现调整的可能加大，但由于需求的长期增长，以及政府对供给的控制，调整的幅度不会很大，因此对于未来房地产行业的情况，我们是谨慎乐观的。? 由于建设周期长，以及投资的影响，使得房地产的价格波动大，国际上的教训很多。我国房地产价格有上涨的趋势，各地的情况差别很大，2003年上海的房价超过北京，成为我国房地产价格最高的省市。目前我国房地产业有三次“启动”：1992年、1998年和2002 年，大致是5年一个周期。2004年房地产行业投资分析报告中国证券市场研究设计中心研究开发部 2 北京国经联信息技术研究中心? 房地产产品中，写字楼市场正逐渐走出颓势；住宅市场结构中，别墅经过几年的发展后，发展放慢，但由于别墅用地的控制，别墅的价格不会下跌。经济适用房的需求很大，加之国家的鼓励，前景乐观。普通商品房的竞争压力增加。2004年房地产行业投资分析报告中国证券市场研究设计中心研究开发部 1 北京国经联信息技术研究中心目录第一章房地产行业概述.....................................................................1 第一节房地产行业定义和细分.....................................................................................2 一、房地产行业定义......................................................................................................2 二、房地产行业的分类情况..........................................................................................2 第二节房地产行业的产业链.........................................................................................4 第三节我国房地产行业的行业特征.............................................................................5 一、房地产的不可移动性..............................................................................................5 二、房地产生产的长期性和销售的零星性...................................................................5 三、房地产的耐用性......................................................................................................5 四、房地产业是资金密集型的行业.....