万科商业地产布局回顾与展望.PDF

【世联楼市新评】之四十二 万科商业地产布局回顾与展望 ——独特万科模式服务住宅与满足客户 2010-12-29 住宅领域的领军者万科改变多年坚持的住宅专业化战略，开始涉足商业地产，无疑引起了业内各界的 关注和思考；世联研究认为改变一味的住宅专业化方向不仅仅是万科所需要面对的事情，同时也是中国房 地产界所有力求大展宏图的企业所面临的共同问题，过度单一的住宅专业化已不再符合当前中国局势的要 求和房地产行业发展大势。 加速商业地产开发是大势所趋 其一、 济结构的转型为第三产业的发展提供很好的机遇，第三产业所占GDP 的比重势必会不断增加， 这为商业地产的发展提供了很好的支撑；依照国外的经验，当第三产业占GDP 比重超过55%时，商业地产 将成为热饽饽，市场对住宅的需求将随之减少，目前国内第三产业占GDP 的比重仅为40%左右，商业地产 存在巨大的发展空间。 其二、城市化进程的不断深入为商业地产提供广阔的空间。目前中国正处于城市化进程的加速阶段， 开发收益的增长速度已经达到了最大化阶段，商业地产的收益增长速度开始展现后来居上的潜力，通常当 城市化率大于 70%的时候，商业地产的收益率将超过住宅开发，在城市化加速阶段提前涉足商业地产，尤 其是在核心城市持有优质的商业物业，将会成为万科实力与品牌的见证，也将是万科持续成为行业标杆的 有力支撑。 其三、政策频 和土地规划使得万科不得不涉足商业地产开发。近十年中国房地产 过了政策支持期 到政策频出期的转变，密集的调控政策剑指住宅市场，住宅市场的不确定性风险越来越大，同时现在政府 出让土地的规划中通常包含商业，包括万科在内的所有开发商不得不接触商业地产。 2010 年万科重拾商业地产 万科城市综合体和购物中心开发如火如荼。2010 年万科十分重视城市综合体和购物中心的开发，在上 海和深圳均有涉足，企图通过在一线城市的耕耘打造万科商业的优秀品牌，以成功的实现对二三线城市的 辐射效应，例如：6 月万科深圳首个城市综合体项目启动，该项目商业面积将高达10 多万平方米，提供娱 乐、休闲、餐饮和购物的一体化服务，同时拥有大体量写字楼物业。同时由于万科住宅已经深入全国二三 线城市，加之一线城市的土地资源较为紧张，今年万科在二三线城市的商业布局节奏同样稳健而高效，并 且定位鲜明，注重其在城市、片 以及社区等范围的辐射作用，体现商业服务 宅的理念。例如：2 月14 日，东莞万科首个城市综合体项目正式启动，将建成集购物、办公、居住、休闲、餐饮、娱乐、观光和文 化于一体的城市综合体项目，将成为长安镇首个一站式都市生活中心，成为东莞新的地标；在上海总投资 10.37 亿元的七宝地块项目,将建成包括商场、影院及餐饮、展示等服务，并能够提供购物、休闲娱乐、文 化教育等全方位 “一站式”服务的大型购物中心。 万科酒店物业定位高端。万科在酒店领域坚持走较为高端的路线，并通过采取同国内、国际知名酒店 集团合作的方式来树立万科的酒店品牌，提升万科的酒店服务水平，并有效的提升片 溢价；相比城市综 合体和购物中心，2010 年万科在酒店领域的表现更为抢眼，动作相对更加密集；2009 年12 月3 日，珠海 宾馆改造工程打响了万科进军商业领域的第一枪，2010 年5 月31 日，万科珠海宾馆引进万豪国际集团作 为其酒店管理者和运营者；5 月26 日，万科携手世界百强酒店企业君澜集团进军武汉高端商业地产,以抢 深圳世联地产顾问股份有限公司 深南东路 圳发展银行大厦 13 层 邮政编码：5 1800 1 电话：（+86 755）2216 2800 传真：（+86 755）22 16 2900 http://www . 【世联楼市新评】之四十二 占高铁时代中原汉口新门户；6 月，深圳万科签约威培斯酒店管理集团管理旗下万科中心酒店项目，预计 于 2011 年内开业；同期，深圳万科还与第六感度假酒店集团签约管理大甲岛酒店。大甲岛第六感酒店 计于2012 年内投入运营；10 月，杭州万科首次登陆上海秋季房展会，并带去了华东地 最大的五星级全 套房度假酒店——白鹭湾君澜度假酒店；11 月6 日，武汉万科与世界500 强新加坡星狮集团旗下的辉盛国 际签约，正式在其开发建设的金域蓝湾项目引入MODENA 高档酒店。世联研究认为2010 年万科在酒店领域 的表现为其进军商业地产开了一个好头，由于酒店对片 的辐射能