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润景花园营销整合策划方案 营销整合策划方案 一、市场分析 二、项目定位 三、整合营销 一、市场分析 市场概况 项目简介 项目所在区域分析 项目SWOT分析 项目竞争分析 园区规划构想 润景花园市场概况 项目名称： 润景花园 四至范围 东临明珠街 南接育才路延长线 西靠凯旋街 北至永明路 润景花园项目特点 大规模低密度的绿色生态别墅区 固守大港区中心，闹中取静 二层独院别墅、TOWN HOUSE多种房型供君选择 远眺绿化隔离带，美景无限，可以挡风、隔尘、隔噪，使本案具有无污染的地域优势 周边购物、娱乐、医院设施一应俱全，紧邻上古林海鲜街、大港城区中心和繁华商业圈 ，距海滨旅游度假区仅30分钟车程 ，生活极其便利 项目建设可行性分析 全国房地产市场的销售面积、销售额以每年25~30%的速度增长 房地产业的增长速度高于GDP的增长速度，房地产价格增幅（6%）低于老百姓收入增长（8%），房地产业还有较大的发展空间 住房消费高档住宅明显增多，并已向改善需求过渡 新开发别墅面积占去年全市住宅新开面积的14% 购买意向中选择中高等户型的消费者占当今房产消费人数的大部分，目标消费者群体有很强的购买力 项目整体竞争分析 ???????基本素质分析 竞争对手分析 ????????项目卖点 项目基本素质分析 竞争分析（一）竞争对手（下划线为主要竞争者） 竞争分析（二）与主要竞争对手的各因素竞争力扫描 润景 阳光小镇 地球村 春港星城 春晖里 竞争分析（三）SWOT分析 竞争分析（五）总结 相对所有竞争对手，润景花园具有价格和区位优势 相对主要竞争对手，润景花园在价格与环境上具有很大优势 因此，可以说，润景花园项目的竞争力，主要在于项目所处的地段、价格和户型；离开这三点，项目的“卖点”将失去意义 项目竞争分析结论 项目的突出优势在于在地段所赋予的 1、优美的自然环境 2、成熟的区外配套，便利的生活环境 3、不可复制的先天属性 项目的推广将紧密围绕地段只是人们择居的先天因素，因此，建议在后天因素——即“开发卖点”上，给项目的品质以更多支持和提升 1、尽可能提高配建标准 2、在物业管理中强化尊贵服务和安全的项目，包括引进知名物管公司、智能化的监控系统 润景花园 卖点 成熟企业品牌形象 项目规模浩大 性价比优越 房型设计合理，有天有地附带小院 绿化率60%、容积率0.3 区域位置较佳，周边生活设施便利 小区内部配套功能齐备 园区规划构想 首先将整体划分两区，分别命名为：怡合园和怡泽园 整体规划突出绿色生态主题 引入亲子幼儿园和现代化超级市场，为业主提供生活便利，海水游泳馆可以提供运动休闲场所。 水体设计中可与上古林镇合作引入纯净海水、配合突出水体，借水托势。为达到“曲水门前绕，水韵藏我家”的效果，以休闲水榭亭廊、配合小区中心水景，弥补亲水性的不足 业主会所中营造群体气氛。作为一种身份或地位的象征，代表一种幽雅的生活方式，并为业主提供沟通信息，交流情感的理想场所 二、项目定位 消费者定位 物理属性定位 项目的物理属性方面，主要从项目的坐落地点定位 价值取向定位 项目的价值取向方面，主要从项目的生活形态定位，生活形态定位与项目概念系统密切相关 项目素质可资利用的物理属性 风景优美的黄金地段 交通、购物、就医便利 上古林街的价值和回归自然的吸引力 智能化小区管理，保障生活安全 物理属性定位 大型绿色智能生态社区 坐享绿化带园林风景 保障业主享受健康生活 借景与造景的完美结合 尊重自然，又不失现代化的气息，营造出优异的户内外高档生活品质 高档物业管理，给业主方便及安全 价值取向定位 超凡脱俗 居住良土 项目推广主题 总体定位： 绿色生态、超低密度、品位别墅、气度不凡、有天有地、自家小院、智能社区、设施完善、呼吸自然、舒适安全 项目定位是推广的基础，但不一定是推广的主题 三、整合营销 营销系统构成 营销原则 整合营销策略 营销中应注意的问题 营销系统构成 从营销活动的角度出发，润泽 ? 怡景花园项目的推广系统，由以下几个互相关联的子系统构成 市场定位系统： 区别于竞争者的特质 项目形象系统： 个性和气质 项目概念系统： 独特的主张 营销传播系统： 通过传播助成销售目标 营销原则 为了统一营销传播系统，整体策划，达到宣传主题统一、宣传色调统一、宣传材料统一、宣传口径统一、服务行为统一的五统一效果 在服务中突出流程和标准的权威性，不容越轨或侵害顾客利益行为的出现 营销传播系统的基本程序  分