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宏观经济学（4） * ? Copyrights by By Maosong Mao, 2008 All rights reserved HuaQiao University 土木学院 毛茂松 第三章 房地产开发与营销 主要内容 §1 房地产开发程序 §2 房地产产品策略 §3 房地产价格策略 §4 房地产促销策略 案例1：112枚公章的故事 案例2：214个图章 房地产开发作业指导书（全流程） 2001年，青海省西宁市，一个关于112枚公章的故事发人深思。马显云是当地一位民营企业家，2000年他准备投资2000万在市区修建一个西宁最大的小商品批发市场。修建市场首先是规划审批，为了建这个市场，单在审批程序上马显云就遇到了重重麻烦。 马显云讲，在办理全部手续过程中，除交警大队消防支队的公章不要钱以外，每盖一个章，就要向有关部门交一笔钱。仅新开那条人行横道，就花了两万多块钱。这些连环套似的公章缺了哪一个都不行。只要有一个章盖不上，后面的手续就全卡住了。为建这个批发市场，马显云前后跑了80多个单位，盖了112枚公章，花了一年半时间，单在审批过程中就花费了70多万元费用。 马显云在审批的过程中发现，为盖一个公章跑十趟八趟是常有的事，为了给小商品市场留一个人行横道，他先后去了公安局、交通局、街道办事处、交警队、市政管理局、城建局、环卫局、绿化管理委员会8个部门，盖了8枚公章，花2万多元。 112枚公章的故事 1998年在浙江新一届省政府第一次全体会议上，浙江省新任省长柴松岳念了一首一名外商寄给他的打油诗。 美籍华人阮大方打算在浙江杭州投资创办灵隐停车场，从1993年开始，他先后跑了32个部门，盖了214个图章，耗费资金数百万元，停车场却至今未能开工。为此，阮大方写了一首打油诗自嘲： 一心一意，志在返乡；两全其美，建设吾杭；三家合作，政策当行；四处汇报，人人赞扬；五年奔波，曲折周章；六度会审，肺炸心伤；七巧八珑，难寻方向；八方风雨，蜚短流长；九曲流觞，烟酒共享；十分敏感，请示协商；百忍为要，个别拜访；千般解说，鸡同鸭说；万岁万税，规费先上；十万火急，慢等思量；百万资金，如此耗光；千万别撤，莫负衷肠；噫嘻难哉，动土在望；永续经营，我是好样。 214个图章 房地产产品整体 体育、运动 教育 音乐 文化 其他与人们生活有关的一切活动 地产外产品 物业管理 信息咨询 法律服务 交房 保安 保险 信贷支持 价格优惠 案名 附加产品 利益 安全 温馨 舒适 和睦 便利 亲情 核心产品 装修 色彩 配套 建材 规划 户型 层高 质量 朝向 造型 形式产品 §2 房地产产品策略 §3 房地产价格策略 4.1 定价方法 4.2 付款方式 4.3 价格策略 成本导向定价 是指在房地产产品成本（实际成本或预算成本）的基础上，通过一系列的比较、调整来得出个案价格的一种定价方法，是运用最广泛的一种定价方法。 房地产商品成本费用构成项目 土地费用 土地征用拆迁费、土地出让价款、土地转让费、土地租用费和土地投资折价 前期工程费 项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测、三通一平等费用支出 基础设施建设费 建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费（工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等） 管理费用 财务费用 销售费用 其他费用 各种税费 由以上项目与一定的利润率、市场因素确定房地产项目的基准价。 再对基准价经过一系列调整系数进行调整。 调整系数确定应考虑因素 (1) 不同地块楼盘之间地差异 ① 地理位置 ② 产品种类 ③ 工程进度 ④ 规划配套 ⑤ 平面设计 ⑥ 得房率 ⑦ 公司品牌 ⑧ 付款方式 ⑨ 建材装璜 ⑩ 企划服务 (2) 同一楼盘不同单元之间的差异 ① 朝向差异 ② 层次差异 ③ 边间差异（临空面越多，采光面越多，越贵） ④ 景观差异 ⑤ 面积差异（与总价配比有关，如：当要求总价拉开落差时，就会对不同的面积以不同价格） ⑥ 口彩差异 (1) 一次性付款 (2) 银行按揭 概念 程序 首付 利率 期限 月供 常用房地产 价格策略 门槛降低定价策略 低开高走定价策略 一房一价 （低首付、先入住再付款、以租代售、返租） 特价房 起价（最低价）、均价、最高价 §5 房地产促销