广州麓景台项目项目营销策略.ppt

解题思路 市场分析 环市东——淘金：  「淘金」时代的魅力 市场审视 竞争对手的分布情况 区域二手楼参考 市场分析小结 项目分析 项目位置介绍 周边形象 项目经济指标 项目外立面点评 项目户型设计点评 园林设计点评 本体分析小结 客户定位 目标客户群的分析定位 策略总纲 SWOT分析 项目策略总纲 解题思路 推广形象定位分析 确定项目的FAB确定比较优势 F（Features / fact）： 产品本身的特性/属性 A（Advantages）： 相对于竞争对手产品的优势 B（Benefit / value）： 产品带给用户的利益/价值 项目的推广形象定位 营销分期节奏 分期推售示意 项目首期推售安排及攻略 营销费用预算 淘金之巅 　尚御生活 地段显赫 区域市场产品稀缺 尊贵、身份代表 （符合客户置业对地段的认可，提升项目价值点。） 淘金旺地，投资首选 典藏精品，升值无限 尚御生活，身份象征 （树立项目高端形象，赋予高品质生活的标准） 再度强势 消耗重点 调整 蓄势 收官冲刺 5月 6月 6月中旬 4月 蓄客 80% 90% 50% 决胜开盘 强销不断 3月 前期蓄客 品牌出街 约20套 4月中旬 7月 8月 内部认购 约60套 约20套 约20套 选房 2008年 10－12月 约120套 主体展示 1栋样板房 看楼通道 主体面展示 2栋样板房 部分园林 3栋预售证 看楼通道 销售走势 推广成本走势 价格走势 内部认购1栋 产品推介会 公开发售 奥运前夕扫尾货 5月推量 6月二期内部认购 6月份二期开盘 7月推量 60% 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 是一种理想， 是一种生活， 是一种体验， 是一种期待······ 但 不只是居住！ 2007年12月 麓景台（原名）项目营销策略总纲 我们对目标的理解 突破项目现状制约—— 实现销售均价：13000 元/㎡ 实现快速销售：月均销售 40套以上 目标的解题思路 策略总纲 营销部署及攻略 市场分析 本体分析 客户分析 高级写字楼、酒店商厦云集，时尚购物中心精彩纷呈，咖啡店、酒吧西餐……‖音乐与舞姿，衣香鬓影！这里，曾被誉为广州中环！淘金住宅区为广州九十年代发展起来现代高尚住宅社区，是现代都市新贵聚居之地。淘金，成了优越、高尚、成熟的代名词。进驻淘金，代表了身份与生活质素的全面提升。——这特别的感觉，不仅来自物质，更来自内心。 淘金北小区、华侨乐苑、淘金花园、麓湖阁等高尚住宅物业先后崛起，在这一区域掀起一个个楼市热潮，制造了一个个城中热点话题，最终造就了高尚住宅区的市场气候。 在广州旧城区中，越秀区供应量最低，但价格排名与全市水平相近。 2007年1-11月 广州市十区住宅交易登记累计信息 2366 0.94 3.97 493 7662 10.91 14.24 1293 萝岗区 2160 0.88 4.09 289 4214 1.05 2.48 187 南沙区 2009 8.55 42.54 4368 4418 52.65 119.16 8867 花都区 3115 48.51 155.75 15632 6709 70.26 104.72 8084 番禺区 2724 3.17 11.65 - 6520 9.39 14.41 1592 黄埔区 3644 23.76 65.21 - 6990 68.6 98.15 9274 白云区 5151 50.17 97.4 - 18707 150.26 128.34 11376 天河区 4414 34.85 78.95 - 9801 103.72 105.83 9567 海珠区 8746 13.18 35.19 - 10420 27.71 34.12 3650 越秀区 5676 28.35 49.95 - 10221 22.11 21.63 2261 荔湾区 3899 212.37 544.7 - 8034 516.66 643.08 56151 全市 均价 金额 面积 宗数 均价 金额 面积 宗数 二手住宅 一手住宅 宗数单位：宗； 面积单位：万平方米；金额单位：亿元；均价单位：元/平方米 区域 数据来源：《阳光家缘》网 楼市折点已具备条件，何时出现难预期。 国六条 穗七条 央行短期内五次加息 发展商拿地一次性支付地价 房贷新政 货币政策：从紧 ………… 10月份，广州楼市成交量锐减18％ ； 11月份，广州楼市成交价格下降9.9％，为两年内首次下滑两位数 ； 12月6日，土地盛宴仅7家开发商参与，楼面地价比同区地王下滑35%-63% ； 10月和11月，退房率的大幅增加； 广州首宗限房价卖地现身萝岗 ………… 市场审视 淘金区