合富辉煌-清远连南自治县天顺山庄项目营销策划案.ppt

天顺山庄营销策划方案 第一篇 市场研究篇 清远总面积19,152平方公里，总人口398.03万人。清远从2004年开始连续三年主要经济指标在全省增速第一，2005年，清远的经济运行取得了“七个全省第一”，2006年取得了“六金一银”的好成绩，全省经济总量排位跃升最快,实现GDP432.2亿元，人均GDP突破了1500美元大关，全市经济发展开始进入加速增长的重要黄金时期。 自清远明确实施工业化、城市化、市场化及珠三角后花园四大发展战略以来，掀起了“二次创业” 的高潮。区位优势、环境优势、政策优势、资源优势带来的经济发展及商业发展让清远逐步向一线城市发展。 清远的城市发展趋势是新城区发展住宅，旧城区发展商业，而新城作为四大版块中最重要的版块, 拥有得天独厚的自然资源，生活配套成熟，是清远的政治文化中心,对于本项目的持续发展及长久兴旺有着天时、地利的优势。 根据市场统计数据可知，目前连南房地产的主力购房客户群分为四大类： 县城的机关公务员、企事业单位人员； 乡镇的进城人士； 老家在连南，但在外地工作的人士； 县城及附近乡镇中高收入的个体及小型企业主; 广大珠三角地区随产业转移至连南的企业主及高管阶层。 第二篇 项目SWTO分析篇 第三篇 项目定位篇 第四篇 项目包装篇 小区主入口景观设计：小区入口是项目的“ 门脸”之一，为突出主题，建议采用现代、简约的保安亭、特色门楼等形式体现其风格。 设置工法房的建议 管家式物业管理理念 管家式物业管理的目的是将一般性的物业管理升华为量身定做的管家及秘书服务，进而最大限度地满足业主的居家要求，提升项目的形象。其形式是从物业管理的角度在每一特定范围再细分小组团，每一组团单独设置物业管理联络员，即策划包装上的“管家”，负责为业主联系各项服务的物业人员提供全方位服务。 软件部分的建议 智能保安系统：包括红外线边界防范系统、闭路电视监 控系统、智能可视对讲系统、电子门 禁、电子巡更系统、停车一卡通系统。 信息管理系统：主要为Internet光纤接入网及公共广播 (背景音乐)系统。 智能化配套建议 软件部分的建议 现场包装及指示系统建议 第五篇 营销策略篇 市场发动 市场引爆 市场扩散 推广步骤 重新进行现场媒介包装，以崭新面貌吸引一线准买家，分流竞争对手的一线买家； 灌输全新生活理念，对市场进行洗脑。 推广目的 延续销售气势，清洗当地市场，并随项目知名度的提升进一步扩大市场； 随项目的成熟，提升项目价值。 精确做好市场销售预测，以高性价比引爆式开盘，低开高走；直接竞争区域市场的高端客户，并以此形成销售惯性。 整体营销思路 “泛售楼部”——销售并不仅仅局限于在销售中心售楼，将其区域有效扩大，示范单位、示范园林等均纳入销售中心范围。 以朋友交流式的销售方式拉近与客户的心理距离，让客人感觉不是在参观示范单位，而是在参观朋友的家。 通过示范园林、示范单位等体验式情景展示，让客户产生出强烈的代入感 ，消除客户的销售防范心理，并可有效拉近销售人员与客户的心理距离。 策略一: 采用“泛售楼部”策略 在项目形成巨大的舆论效应，积聚了充足的客源之后，举办大型开盘仪式，采用集中式公开发售的方式引爆市场，使项目的知名度在这一刻迅速扩散，进一步瓜分区域竞争市场。 开盘时以高性价比刺激市场，一举击溃市场的心理抗性，并保留充分的价格上升空间，利于日后升值炒作。 具体参考形式： 在未有售楼部时利用巡展收取诚意金，给予首批客户最优价，并且随着工程进度及展示效果升价，但所有交诚意金的客户均不能定单位，务求积累所有的目标客户在同一天成交，制造排队抢购的效应。 策略二: 低开高走，发动山洪式开盘策略 策略三: ：“直效营销”销售模式策略 作为我司首创的营销新模式，经历了多个楼盘的实验，将为本项目的热卖提供可行性参考。 直效营销模式将是贯穿整个营销期的有力的工具，其与广告是并行的、是一种针对性极强的“点对点”或“点对面”的营销模式，能直接产生营销绩效。 其具有小投入、高收效的特性，是以环环紧扣的人脉传播为渠道的实务推广模式。 在项目开卖并且已积累了相当的目标客户及业主后，我们将利用业主口碑开展泛销售活动，以及针对目标客户众多的机关单位进行实务营销。 业主泛销售：实行业主推荐购房积分制度，凡业主成功介绍亲友购买本项目均可获不 同数量的积分，凭不同的积分可换取不同的管理费、电器、甚至现金。 而新业主亦可获取额外的购房折扣。 实务营销：利用发展商和本公司在当地的人脉关系，邀请财局、税局、移动公司、电 信公司等收入