苏州定位报告.doc

引 言 8、9月份项目进行了重新调整，利用这一阶段，我司苏州组也加强了对苏州本地及周边市场的调研。我们力求在重新审视调整后的项目规划，以及重新认识项目所面临的市场条件，从而形成对项目的重新理解，并能够将第一次项目定位当中的部分思路及成果能够有效的借鉴到此次项目发展建议当中。 对于项目发展建议，我们思考问题、研究问题的总体逻辑仍沿用上次的总体逻辑顺序，姑在此次不再赘述，对其中部分章节，也做了很大的简化，将前几次已经阐释清楚的论证过程尽量简化，以最直观的观点性结论进行说明。 对于此次项目发展建议，我们也将努力使之在深度上有进一步的推进，能够对项目下一步规划设计、建筑设计、景观设计等实质性工作有更大的支持。在此次根据项目发展实施建议进行的经济测算当中，由于很多必要条件尚未明确，所以只能采用估算的手法，对未知条件进行假设，估算出的经济分析成果，可能会有一定误差，我们也将根据项目进一步发展进行跟进调整。 第一部分 项目总体定位建议 一．简要回顾项目调整带来的总体影响 项目总体规划的变化 总体规划进行重新调整之后，高尔夫用地与别墅用地发生分离，交通组织系统进行了重新调整，景观要素也重新进行了整合。从总体上讲，总体规划调整对高尔夫球场带来的有利影响要大于别墅。 高尔夫球场核心化，别墅区的交通干扰减少，品质提高。 高尔夫球场和别墅区之间的关系有所减弱，需要重新认识。 对景观的较大影响 此次项目调整对别墅用地的高尔夫景观线影响最大，通过初步计算，原方案别墅用地高尔夫景观线长4479米，调整后的长度仅为1119米，别墅的高尔夫景观线直接损失达75%。 对别墅的直接影响 总体规划进行调整之后，对于别墅用地而言，可以利用的景观元素范围缩小，别墅用地的特点也发生变化，相对容积率提高，相对建筑密度加大，别墅区集中化，房产总体价值下降。这也使我们不得不重新对别墅用地进行理解，对土地价值进行重新的认识，这也势必带来对产品及相关内容的重新思考。 对项目施工的直接影响 此次调整带来的最直接的影响就是现场施工方面的影响，需要对现有土方工程进行重新的调整。另外，总体规划变化之后，使得未来别墅施工的区域相对集中，这种施工对高尔夫球场的影响要小于原规划方案。 二．对总体定位的重新思考 （一）还是Golf Resort 总体定位描述——一个集运动、旅游、度假、居住为一体的中国首席Golf Resort。 （二）为什么还是选择Golf Resort 1．项目总体定位不单指别墅项目定位 我们认为，对于项目总体定位的理解，其不应是单指别墅项目而言，而应对高尔夫及别墅通盘考虑，将项目按照整个地块来理解，所以我们对项目的总体定位，是对高尔夫球场进行了充分考虑。 2．项目用地的自然属性并未发生变化 虽然项目进行了比较大的规划调整，但就其整个项目用地而言，其自然属性并未发生变化。根据太湖旅游度假区整体规划，项目用地的“体育休闲区”性质并未发生变化，所以对项目总体定位的考虑，应该符合土地自然属性的特征。 3．高尔夫用地与别墅用地并未割裂 项目规划设计调整后，别墅用地与高尔夫球场用地发生分离，使别墅的整体景观效果降低，相对建筑密度升高，别墅的总体舒适度降低，也造成了别墅品质一定程度的下降。但是，从整体的角度来看，别墅用地与高尔夫用地之间的关系并未割裂，不可否认的是高尔夫仍然是项目的核心要素，别墅项目的运作很大程度上依然是要以来高尔夫球场的运作。 项目宗地的特征决定了其第二居所的特质 本项目所处的地理位置，以及整个太湖旅游度假区大的地域背景、规划特点，决定了别墅项目在相当长的时间内只能作为第二居所的特质，所以这也是我们进行总体定位时所要考虑的重要原则之一。 （三）对第二居所的思考 1．第二居所的定义 VILLA是SECONDHOME，即第二居所；而HOUSE则是第一居所，是第一个家。在中国的传统建筑中，别墅多数表现为私家园林。它最早在中国就叫“别业”，望文生义可以理解为第二处物业。 2．第二居所与第一居所 使用状态 城市距离 景 观 建筑设计 配套设施 第一居所 日常生活 城市、近郊 人工景观 居家功能 生活配套 第二居所 休闲生活 近郊、远郊 自然景观 个性功能 休闲娱乐 3．对第二居所的理解 区域为第二居所提供天然条件 位置为第二居所提供理想条件 项目质素为第二居所提供充分元素 （四）总体定位基本描述 1．市场定位 [关键词：中国首席 Golf Resort] 在国际上，Golf的开发形态主要有Golf Club、Golf Resort及Golf Community三种类型，这实际上也代表了Golf的三种不同开发模式。 Golf Resort——高尔夫胜地 简单讲，将高尔夫运动和旅游休闲度假结合起来就形成了Golf Resort。Resort在英语中指度假的胜地，