香山花园招商方案.doc

香山花园招商方案 楼盘简介 总楼层： 19F 用途： 商住两用 1-3F商用 4-19F住宅 总占地面积：7500平方米 商业面积： 4000平方米 销售情况： 只租不售（商铺） 特点： 夷陵区首座高层住宅 楼层状况： 已封顶，现房销售 周边市场及商业环境 在大的角度来看，现在市政府已把发展目光一点点移向该区域，且随着宜昌市旅游业的迅速发展，该区域旅游业的强盛，夷陵区将会是一块极具发展潜力的区域。 从楼盘的角度来说，楼盘周边拥有极强的商业气氛。现在宜昌市内最具人气的小商品批发市场要数长江市场，而楼盘与长江市场相邻，被浓厚的商业气氛围绕，商业的发展有极大潜力。楼盘本身由一栋高层，两栋多层组成，大部分属于住宅，且楼盘周边的住宅小区也很多，住在周边的住户也是楼盘商业目标消费群体之一。再者，就是从晓溪塔方面往来的客商也带动了区域经济的发展。因此，楼盘的整个周边市场也影射出了商业的巨大发展潜力。 自身定位及目标消费人群 我们将香山花园的档次定格为中档楼盘，因为从楼盘自身情况分析，作为一个商住两用、19层的高层，且楼盘内的设施、物品、建筑风格等档次都较高，决定了香山花园的档次比周边楼盘的档次要高，但是结合现如今夷陵区整个地域的经济状况，注定了楼盘档次不会高太多。所以，楼盘的自身定位为中档次楼盘较为合适。 根据中档楼盘的定位，我们确定目标消费人群为中档的居家人员。 优劣势分析 优势： 香山花园周边多是一些小商品的批发和门面经营，相比之下，同档次的竞争对手不多，有市场份额。 随着宜昌市旅游业的发展迅速，夷陵区的旅游也日趋成熟，旅游带动经济，繁荣的经济是香山花园商业部分强大的后盾。 香山花园刚刚封顶，现在是处于现房销售阶段，对于投资和住户来说，有了实地的察看和对比后，会少了很多购期、尾房时存在的顾虑，现房销售会相对顺利，顺利的销售业绩，本身就为楼盘做了一个很好的活体广告。 与长江市场相邻，长江市场作为一个多年经营小商品批发的老市场，有一定的客户积累，而这种客户积累，可以直接为香山花园带来经济利益。 香山花园内部的商业结构和项目较集中，且划分明确，包含有服装类、电器类、小商品类等，各项商业项目规划合理，同时周边人群流动量中带商业目的的人群流动比例较大，使得香山花园的商业有了进军市场的切入点。 劣势： 现在夷陵区的经济还不够繁荣，香山花园抓不住市区方向的客户，起步经营会有一定的困难。 从楼盘分析，楼盘直观上会让人觉得是一住宅小区，而非是带有商业性质的商住楼，商铺的包装程度不够，商业特点不明显。 没有一定的商业形象，与长江市场等商业场所比较，缺乏宣传造势，前期缺乏固定客源。 阻止不了长江市场所造成的负面影响，长江市场拿走了大部分的市场客源，在结合丰豪、茶城等商家的竞争，香山花园需承受很大的竞争压力。 租赁经营者心理分析 租赁经营者 特征一：追求旺铺，旺地段，对租金及售价的敏感度相对较低。 特征二：注重良好经营环境。 特征三：一般要求有相对稳定的租期，追求高额的回报。 特征四：一般有投机心理。 五、项目定位 集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的中档综合购物广场 六、物业功能定位 (一) 功能定位 1、购物功能：区别于长江市场的中档购物场所，体现商品的品质、种类多样，购物环境的档次和舒适性，能满足不同层次的消费者。 2、餐饮功能：体现于菜品的个性化、菜系的多样化、就餐环境的舒适性，能满足不同年龄段，不同家庭结构，不同收入水平的各种消费者的需求。 3、休闲功能：在现代大型餐饮或美食中心，休闲功能被当作美食中心的附加功能加以设置。 4、娱乐功能：体现于各种娱乐活动中，在现代大型餐饮或美食中心，娱乐场所与餐饮场所往往共存共荣，娱乐往往是就餐过后的下一个消费场所。 5、服务功能：主要体现于商场物管及对终端消费者服务两方面。 （二）楼层功能划分 一楼：中档购物场所 二楼：中档购物场所及部分餐饮 三楼：中档餐饮、休闲及娱乐 项目招商策略 一、招商总体指导思想： 1、本案对外招商应站在最佳经营与最终销售的两个角度上考虑问题。 2、本案对外招商应立足于开发商本身及投资者的角度。 3、招商的区域不应只局限在宜昌市区，而应扩大到武汉及周边地区。 4、与政府合作，以优惠的政策降低招商门槛。 二、招商原则 1、制定严格的准入体系加强对承租经营者的选择，应本着“高品位、低门槛”的原则，对承租经营者实行严格的准入体系。 2、即坚持三讲，一讲品牌：坚持不涨租金，只涨品牌，要选择知名度高，吸引力的品牌入驻。二讲资质：考察它是否是个好客户，看它是否有独特的经营理念。三讲：拒绝“炒商铺”，只有商铺经营选客户，商铺的投资阶值才会真正体现。对目标主力商户适当放松，严格吸纳挑选商户，在主力目标