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房屋建筑物价格鉴定技术报告 芜价经鉴[2007]　第 ××号 一、 待鉴定对象位于芜湖市鸠江区湾里镇三塘村小杨庄××，九华北路东侧。 待鉴定对象主要分为两大类，即有证房屋和无证房屋，其中有证房屋建筑面积为1697.68m2，无证房屋建筑面积为534.54m2，具体建筑物状况见下表1： 表1 待鉴定对象建筑物状况一览表 幢号 产权证号 用途 建筑面积（m2） 建筑年代 层数 结构 建筑说明 4 鸠其他字第000××号 鸠其他字第000××号 鸠其他字第000××号 鸠其他字第000××号 鸠其他字第000××号 7 鸠其他字第000××号 1 鸠其他字第000××号 8 鸠其他字第000××号 小计 1697.68 9 无证 PVC硬片车间附属房 26 2005 1 简易 倚硬片车间搭建，檐高约3.1米，水泥地坪，夹芯板墙顶面 10 无证 淋浴房 8.84 2005 1 砖木 倚宿舍与厕所搭建，檐高约2.9米，砖墙承重，波形瓦屋面，室内铺地砖，墙面贴磁，顶面塑扣板吊顶，通水电 11 无证 餐厅（××） 18.80 2005 1 砖木 倚车间搭建，檐高约2.35米，砖墙承重，石棉瓦坡屋面，室内水泥地坪，墙面粉刷，顶面塑扣板吊顶，木制门窗，通水电 12 无证 仓库 37.60 2005 1 砖木 檐高约2.9米，砖墙承重，人字顶，石棉瓦屋面，墙面粉刷，木制门窗，部分破损 13 无证 车间（××公司） 128.21 2005 1 混合 檐高约3.1米，外墙面粉刷，室内水泥地坪，墙顶面刷大白，PVC窗，钢制卷闸门 14 无证 经营用房（××公司） 47.94 2005 1 混合 檐高约3.25米，外墙面粉刷，钢制卷闸门 15 无证 新办公楼 267.15 2005 2 混合 每层层高约3.3米，外墙面刷涂料，挑檐，大理石包柱，落地地弹门。室内一层大理石地面，墙面刷乳胶漆，顶面吊顶，大厅部分装饰墙，顶面铝塑板吊顶，嵌牛眼灯。二层地面铺地砖，墙面刷乳胶漆，顶面石膏板吊顶，嵌格棚灯。卫生间铺地砖，墙面贴磁，顶面铝塑板吊顶，洁具三件。一转角楼梯通二楼，大理石踏面，不锈钢栏杆、扶手 小计 534.54 二、区域因素分析 1 基础设施状况 1.1供电状况：待鉴定对象所在区域由市供电公司供电，骨干输电线路220kv，供电保证率达98％，供电条件较优。 1.2供水状况：待鉴定对象所在区域由华衍水务公司供水，供水管径一般，供水保证率达98％，供水状况较优。 1.3排水状况：待鉴定对象所在区域排水系统主要为雨污合流，雨后地面无积水现象，排水状况较优。 1.4通讯状况：待鉴定对象所在区域属市电信局服务范围，电话采用数字程控交换，装机容量大，通讯终端多，电讯条件较优。 2 交通条件 2.1道路状况 待鉴定对象所在区域内有九华北路等主干道，道路通达度较优。 2.2公交状况 待鉴定对象所在区域内有5、6、88路等公交线路通过，公交便捷度较优。 3环境状况 待鉴定对象所在区域有轻度污染，综合环境质量一般。 4自然条件 待鉴定对象所在区域地势较平坦，基本无淹水现象，自然条件较好。 5工业区成熟度 待鉴定对象所在区域工业集聚配套状况。 待鉴定对象所在区域无交通管制。 三、市场背景分析 芜湖市位于长江下游南岸，安徽省东南部，临江近海，紧靠经济发达的长江三角洲于中国沿海和长江两大经济交汇处，是中国经济发达的长江三角洲轴线边的节点城市，是南京都市圈的核心城市，是安徽省的。国家一类口岸。湾里街道位于芜湖经济技术开发区与长江大桥经济园区境内，芜湖长江大桥、205国道贯穿而过，芜湖联航机场、国家级朱家桥外贸码头、皖赣铁路枢纽和华东第二通道—芜湖东铁路编组站均在境内。街境内公路呈现网状，交通便捷。全街现有各类企业200余家坐落在芜湖经济技术开发区境内目前已形成以电子电器、汽车零部件、服装、三产服务为主体的新型产业格局。随着两个开发区的快速发展，湾里街道接受两个开发区的产业辐射优势日趋凸现。2006年全街实现社会总产值20亿元，财政收入1亿元，入库税收9000万元。 1. 待鉴定对象重置价格的测算 有证房屋建筑物重置价格=开发成本+管理费用+投资利息+开发利润 无证房屋建筑物重置价格=开发成本+管理费用+投资利息 1.1. 开发成本 ① 前期费用（可行性研究、勘察设计费用），取10元/m2。 ②房屋建筑安装工程费（建安成本包括土建成本造价、水电安装、消防设施建设、装修等）。对照现场勘察记录，结合非居住房屋重置价格标准，参考《资产评估常用数据与参数手册》和《建筑工程投资估算手册》的有关类似工业建筑物的技术经济指标，考虑到建筑物的规模、跨度、层高、层次及基础和附属设施的不同，结合人员收集的建筑工程造价资料和人员的经验最终确定建