工程管理手册.docVIP

一、工程部职责与任务 工程部的职务是负责设备的运行管理，维修保养、更新改造、监督物业二次装修工程质量等工作。工程的管理需要有科学性和严密性，因为除了它本身的技术之外，它的工作直接或间接地与客人联系在一起。因此工程部管辖范围如下： 责电力系统、电梯、空调系统、给排水系统、地面管道的运行管理、设备维护、保养和故障检修； 2、负责公共区域装修改造工作，监督物业装修改造工作； 3、负责物业公共部分灯饰、灯具的维修、维护工作； 4、负责物业动力及各系统的设备更新和系统改造； 5、对专业分包进行安全，督导等工作； 6、负责能源统计汇总、节能降耗工作； 二、工程部岗位职责 （一）、工程部长 执行物业总经理的指示，直接对物业总经理负责； 对工程部所有人员和设备全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位管理人员，培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行与装修设施的完好。尽最大的努力，以最低的用开支保持物业管理及服务质素水平； 下属各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制、操作规程及设备检修保养制度； 巡察物业设备运作，掌握物业工程人员和设备操作，审核每天工作如下： 审核运行报表，掌握耗能规律，发现异常耗能增加，分析原因，及时采取整改措施。 审阅各系统运行监测技术数据，改善及纠正现有设备运作。以达至低成本，高效益的成果； 现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工情况，定期进行技术及管理培训工作计划； 现场巡查重点设备运行状况，发现影响物业运作的重大故障，立即安排人员处理； 审定下属班组工作计划、大项维修工作及工程的质量进度，发现问题应及时采取措施； 审定设备更新、改造工程计划、大项维修保养计划，备件购买存量，并按计划执行。 深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德、管理意识教育，培养员工的企业责任感；编制培训计划，定期对管理人员进行培训，提高管理水平，把工程部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。 （二）工程主管 确保所管辖系统设备的安全运行是工程主管的首要任务，工程主管对下属人员和系统设备负有全面的管理责任，要求每天必须做好以下各项管理工作： 检查系统主要设备运行技术状况，发现问题立即组织处理。 检查系统运行状况发现设备操作误差，立即纠正； 检查下属岗位纪律，发现不良现象立即纠正； 现场督导工程施工，控制工程质量与进度； 实地检查工程施工，控制工程质量与进度； 实地检查下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施； 发生故障，立刻组织检修，发现隐患，立刻组织处理，做好技术把关工作，保证系统设备经常处于优良的技术状态；当设备发生故障或影响正常物业运作时，迅速到达现场组织处理，并尽快提交事故报告予管理层； 负责制定本系统运作方案，并不断与操作人员研究改进措施，使系统保证安全运行，并节省能源费用； 负责制定系统设备日常维修计划和每年大维修保养计划和备件购买计划，定期提交工程报告给科长审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率； 执行工程部长的指令，认真贯彻岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，按三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气（蒸气、制冷剂）；五良好：使用性能良好，密封良好、润滑良好，紧固良好、调整良好的标准严格检查督导下属； 根据下属员工的技术状况和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、专业技术知识培训； 审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零件更换记录整理归档； 掌握科技发展动态，认真推广新技术，不断改造和完善系统，对系统的改造工程参与设计，监督施工，质量整改。 10、组织并落实维修巡视路线，定期对记录进行检查。 11、负责本专业考勤制度的实施。 （三）文员、库管兼水质化验员 贯彻执行工程部长的工作指示，协助工程部长处理工程部之日常文书工作。 负责工程部各类文件及报告的收发、打印、复印、传阅及存档等工作。 完成各项目提交之每月/每年工程事务工作报告及计划的整理、汇总及归档工作。 妥善处理各专业项目之外委合同的存档及借阅工作。 负责接听/接待任何至物业管理工程部的投诉、查询电话及拜访人员。 收集各项有关工程设备/系统的技术资料，并完成归档、登记工作。 负责工程材料、零配件、工具的入库管理工作，执行严格的出入库登记制度，按期向工程部长汇报整理仓库备件使用情况。 必要时需协助完成科长安排的其它事项。 严格执行水质化验政府有关法规。对 夏季、冬季物业水系统用水进行检测。 按规范要求进行化验，根据锅炉参数和汽水品质的要求，对锅炉的原水、给水、锅水、回水的水质及蒸汽品质定期进行分析。每次化验分析的时间、项目