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房地产投资风险与回报 Risk and Return in Real Estate Investment Liu Hongyu Professor in Real Estate and Construction Institute of Real Estate Studies liuhy@tsinghua.edu.cn 一、房地产投资回报 投资的两个主要目的 增值 （储蓄）：相对长期的目标（不是当前需 要） 收益（当前现金流）：短期和运营中的现金需 求 1 一、房地产投资回报 - 主要约束和关心的问题 - 风险 - 流动性 - 时间周期 - 管理负担（房地产投资需要专业管理） - 可用于投资的基金数量（投资规模） - 资本约束 一、房地产投资回报 回报的概念 回报=“利润” 或 “报酬” 回报 = 目标是最大化 回报=你所得到的－你初始投入，是你初始投入 的一个比例 2 一、房地产投资回报 定量描述回报，必须: 量测过去的投资绩效，即历史回报; 量测预期未来的投资绩效，即预期回报。 一、房地产投资回报 根据数学计算方法的不同，回报的定义主 要有如下两种: 1) 周期回报PERIOD-BY-PERIOD RETURNS （静态） 2) 多周期复合回报MULTIPERIOD RETURN MEASURES （动态） 3 一、房地产投资回报 周期回报PERIOD-BY-PERIOD RETURNS 是周期性的回报（PERIODIC RETURNS） 例如“持有期回报” （HOLDING PERIOD RETURN， HPR） 量测每个时间周期内投资增长情况 假设全部现金流都出现在该时间周期的开始或结束。 逐期独立计算，例如日、月、季度、年等回报系列。 可以通过一段时间内的各期回报，确定时间加权的多周 期回报（ “TIME-WEIGHTED” MULTI-PERIOD RETURN） 注意：所选定的周期应该足够短，以满足期间无现金流 入留出的假设。 一、房地产投资回报 周期回报的优点（ 经过时间加权） 帮助追踪一段时期内的投资绩效，以便识别不 同时间段投资绩效的表现情况 使得定量分析风险（ VOLATILITY ）和与其他 投资或其他社会经济现象的相关性 (CO- MOVEMENT) 比较容易让投资基金（如退休基金）评判投资 绩效，及时发现投资经理在现金流管理中存在 的问题。 4 一、房地产投资回报 周期回报的表现方式 “总体回报 (r): r =(CF +V -V )/ V =((CF +V )/V ) -1 t t t t-1 t-1 t t t-1 式中: CF = 周期 “t”的净现金流; V = “t”周期末的资产价值(不包括分 t t 红） “收益回报” (“y”, 又称“当前收益CURRENT YIELD”, 或简 称 “收益YIEL