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第五讲房地产资本市场与项目融资 Lecture Five: Real Estate Capital Market and Project Finance 清华大学房地产研究所 一、房地产资本市场 房地产市场与资本市场 房地产市场和资本市场之间的关系是随着历史的发展、房地 产价值的提高而逐渐演变的。在房地产价值较低的时候，房 地产投资者（开发商和业主）自己就可以提供开发和持有房 地产所需的全部资金，几乎没有融资需求。 随着房地产价值的逐渐提高，房地产开始需要从金融机构贷 款，房地产信贷开始流行。随着房地产信贷规模逐渐增大， 传统的房地产金融机构为了规避相关贷款风险，开始实施抵 押贷款证券化。同时，商用房地产价值的提高，使得单个自 然人无法提供全部权益资金。大宗商用房地产逐渐变成由公 司、房地产有限责任合伙企业、房地产投资信托等机构持 有。这些机构通过发行股票和债券等方式为开发持有房地产 融资，从而实现了房地产权益的证券化。 1 一、房地产资本市场 房地产市场与资本市场 房地产市场和资本市场之间变得密不可分。 主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住 房贷款、商业用房贷款在内的房地产贷款，已经成 为商业银行、储蓄机构等金融机构的资产的主要组 成部分； 房地产开发公司、房地产有限责任合伙企业和房地 产投资信托的股票和其它股票一样在股票交易所交 易；房地产抵押贷款支持证券也逐渐成为证券市场 的重要组成部分。 一、房地产资本市场 房地产市场与资本市场 市场渠道 私人市场 公众市场 的上述联系，形成了房 融资分类 地产资本市场。 权益融资 个人 房地产上市公司 按照房地产市场各类资 企业 权益型REIT 金的来源渠道划分，房 退休基金 地产资本市场的结构： 债务融资 商业银行 抵押贷款支持证券 保险公司 抵押型REIT 退休基金 2 美国商用房地产的资本来源（1999年6月30 日） 全部商用房地产资产：40100亿美元 机构拥有：17900亿美元 非机构拥有：22200亿美元 权益总额：3609亿美元 债务总额：14300亿美元 商业银行：5521亿美元, 占38.7% 退休基金：1393亿美元, 占38.6% 民间CMBS ：2417亿美元, 占16.9% REITs ：1360亿美元, 占37.7% 外国投资：1830亿美元, 占12.8% 外国投资：462亿美元, 占12.8% 人寿保险：1922亿美元, 占12.7% 人寿保险：360亿美元,