同致-新世界中心商务大厦策划定位报告.ppt

新世界中心商务大厦 第一部分：写字楼整体市场分析 深圳写字楼市场总体环境分析 （详见策划报告） 写字楼用地 写字楼开发投资及施工、竣工及新开工情况 写字楼批准预售情况 写字楼销售及租赁情况 写字楼空置情况 综合数据分析 写字楼区域市场概述 写字楼区域划分及现状 深圳写字楼大多数分布在罗湖和福田区，而且大部分又集中在区域商业圈内，形成商业与写字楼互相发展的现状。针对现有的5个商业与写字楼区域做如下分析，它们分别是：国贸商业区、地王商业区、华强北商业区、商务中心区、车公庙工贸工业区，其它位置写字楼。 国贸商业区 代表性写字楼：国贸大厦 周边组团写字楼：天安大厦、发展中心大厦、佳宁娜广场、嘉里中心等 主流客户构成： （1）深圳有较长发展历史的专业公司 （2）规模较大的外资公司 销售价格：7000-10000元／平方米 出租价格：50-100元／平方米（不包管理费） 国贸商业区 区域特点：此区域商业气氛浓烈，具有一定的历史代表性，国贸大厦始建于８０年代，是深圳市标志性建筑物之一，因此它也是深圳较早的商业圈。该地区的写字楼以商业氛围较浓、距口岸较近、交通便捷，但智能化程度较低、单位面积较小为特点，是深圳早期最具规模的写字楼群体。区域内新写字楼的开发极少，租赁市场非常活跃，较受外资尤其是港资企业的欢迎，对福田中心区写字楼整体租售价格有牵制性影响。 地王高档商业区 代表性写字楼：地王大厦 周边组团写字楼：金丰城、金山大厦、深业中心、发展银行大厦、振业大厦等 主流客户构成： （1）国际知名的外资公司 （2）国内较有实力的公司 销售价格：8000-12000元／平方米 出租价格：70-100元／平方米（不包管理费用） 地王高档商业区 区域特点：以地王大厦为标志性建筑的此区域，在新的ＣＢＤ中心区未形成之前，一直被人们认为是深圳的金融中心区域。该区域写字楼高档次、高价位、以租为主是其显要特点，客户群多以跨国公司、国内著名企业、大财团、证券金融类为主。该区域未来市场基本上不会有新的写字楼开发，是新的ＣＢＤ中心区全面形成之前的主要竞争区域。 华强北商业区 代表性写字楼：世贸广场、赛格广场 周边组团写字楼：电子科技大厦、国际科技大厦、佳和华强大厦、华能大厦、航都大厦、东风大厦、现代之窗等。 主流客户群体： （1）国内、国际高科技公司 （2）新兴产业公司 （3）部分港资公司 （4）电子配套、产品等公司 销售价格：7000-11000元／平方米 出租价格：60-100元／平方米（不包管理费用） 华强北商业区 区域特点：华强北商业区拥有全国最大的电子器材市场，并与深圳著名的老东门商业区齐名，周边共有１９栋写字楼大厦，新兴高科技产业众多，商圈极其繁荣发达。进驻此区域写字楼的公司多以通讯、电子、ＩＴ行业的中小型公司为主，地铁工程的引入使该区域内的商业环境更为火爆，不单只是写字楼，全区域内的物业都有将有大幅升值机会。由于该区域存在一定的空置面积（多采用低价促销的方式），故在价格上势必对福田中心区的写字楼项目造成直接影响。 福田商务中心区（ＣＢＤ） 代表性写字楼：江苏大厦、国际商会大厦 周边组团写字楼：投资大厦、联合广场、中银大厦、特区报业大厦、壹世界广场 主流客户群体： （1）国内、国际大规模集团公司 （2）金融、证券公司 （3）个人创业较小规模的公司 销售价格：7000-12000元／平方米 出租价格：60-80元／平方米（不包管理费用） 福田商务中心区（ＣＢＤ） 区域特点：这个区域是深圳政府规划中的商务中心区，它将与行政中心区共同组成深圳未来的中心区。此区域内写字楼可开发的地块较多，坐拥完善配套、良好商务环境，加上都是新建及在建项目，规划、设计等各方面都十分先进，适合现代化办公要求，是写字楼热点片区。 车公庙工贸工业圈 代表性写字楼：世贸中心、创展中心 周边组团写字楼：大庆大厦、喜年中心、中国有色大厦、财富广场、天安数码广场 主流客户群体： （1）部分颇具实力的新兴产业公司 （2）创业型小型公司 （3）考虑降低成本的中等发展公司 销售价格：6000-9000元／平方米 出租价格：45-80元／平方米（不包管理费用） 车公庙工贸工业圈 区域特点：多个写字楼与泰然工贸工业园组成民营企业的办公、研发基地，位置临近中心区，虽不如ＣＢＤ有利，租售