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xx“AA新城” 营销攻略 目录 第一章 竞争对手及市场分析 第一部分 xx地产现状、单价和总价走势、市场份额等综合分析 （关键字：xx是一个房地产较为落后的市场……） 第二部分 xx楼盘建筑风格、户型比例、功能及尺寸特色分析 （关键字：xx购房者属于初次改善型，包括从无到有买房（首次购房），从小到大换房等一步到位的购房形式……） 第三部分 竞争对手广告及营销手法分析 （关键字：房地产营销的核心是建立在“地段、品牌、社区”这三个关键词的炒作和细节打造上……） 第四部分 项目消费人群分析 （关键字：政府的公务人员和相关领导、垄断企业的领导及企业公务人员、县城和乡镇上的老板……） 第五部分 我们的观点 （关键字：xx房地产市场尚处在起步阶段……） 第二章 以目标为导向的营销策略 第一部分 年内重大营销题材挖掘 （关键字：在房地产营销中利用全民节气进行相关营销活动的开展屡见不鲜，其效果是屡试不爽……） 第二部分 我们的目标 工程进度目标（甲方提供） 营销节点及销售目标 （关键字：项目非常重要的首次开盘，我们将时间定在8月15日星期天，主要目的是配合8月16日xx七夕文化节而制定……） 均价目标 第三部分 以目标为导向的营销策略 建立怎么样的知名度 （关键字：xx第一品质生活大盘） 知名度会带来什么好处 如何让大家知道 （关键字：地段、品牌、社区……） 我们怎么做 公关活动如何开展 广告宣传如何落地 营销节奏铺排 第三章 入市期平面表现 第四章 人员组织架构及分工 第五章 开盘前营销物料明细及时间节点 xx“AA新城”营销攻略 序 尊敬的杨总，自接受您诚挚邀请以来，我们一直抱着审慎的态度思考本项目的相关问题，时至今日终于有了一些粗略浅显的思考和观点，供杨总决策参考。 第一章 竞争对手及市场分析 第一部分 xx地产现状、单价和总价走势、市场份额等综合分析 通过前阶段对xx县城的初步观察，我们发现xx目前的城市建设步伐相对较慢，城市建筑多为老式较为陈旧的房屋，有规模的楼盘不多，自建房、老房拆旧建新相对较多，新兴的建筑较少且分布较为散乱。在房地产方面我们也没能看到呈规模化、品质化开发的楼盘，仅有的一些在建和在售项目都完全不能和品质、档次挂钩，只是由于修建时间较近所以显得比其他房屋多一份新鲜感。 根据贵方的市场调查报告我们对xx目前的在建在售楼盘进行了初步了统计，大致情况如下表： 项目 楼盘 位置 开发商 规模 产品形态 入市时间 交房 时间 总套数 单价 单位：元/㎡ 总价 单位：万 东方花园 民生路中段 新兴房产 建筑面积2296㎡ 3栋12层住宅，1-2层商铺 2009年10月 2010年8月 120套 1980-2280 均价2000 18-29万 天河彩虹城 xx县城南侧 十堰明州地产 41.56亩 6栋7层住宅，带 2层商业 2009年5月 2009年12月 275套 1730-1880 均价1770 22-31万 博升花园 原三化厂区 博升房产 建筑面积30000㎡ 6栋多层 2009年6月 2009年12月 一口价2000 23-27万 鑫华广场 西安大道118号 鑫华房产 建筑面积5000余㎡ 2栋多层，2栋11层小高层 2009年1月 2009年10月 约160套 多层均价1650，小高层1980-2100，均价2000 17-27万 从上述表格内容中我们可以初步得出以下几点xx房地产现状的特点： 1、开发商多为xx本地企业，还没有更多的外地优质开发商进驻，开发理念相对较为闭塞； 2、规模较小，没有真正意义上的大盘，更没有能领跑xx的楼盘出现，现有楼盘仅仅是各自为战，只单纯追求房子能卖的掉就行； 3、价格峰值在2280元/㎡，总价17-30万，以多层住宅为主，辅助小高层，没有电梯高层项目。根据对十堰其他县城房价的了解可以看到xx房地产的县域特点非常明显； 4、根据市场调查报告，xx县最近这几年的价格趋势是一路上扬，从2007年“东兴花园”的每平方米600元，到2008年每平方米800元，而在2009年顶楼都买到了1200元/平米。“博升家园”去年开盘价为1520元/平米，到现在的2000元/平米，涨幅将近400元/平方米。“东方花园”小高层，开盘价为1880元/平米，到现在为2280元/平米。根据当地城市建设的发展趋势看，县城人口会不断增多，房屋需求量也将随之上升，因此我们觉得房价仍会一路上扬。 小结：xx是一个房地产较为落后的市场，进而可以联想到人们的购房意识也是停留在初级阶段，缺乏新鲜事物、新鲜产品的刺激。这样的市场大环境也为AA新城后期的闪耀亮相有积极作用。 第二部分 xx楼盘建筑风格、户型比例、功能及尺寸特色分析 根据对xx楼盘的调查我