保利+上海保利香槟苑项目提案报告.pptVIP

着眼未来，立足现在 —— 保利香槟苑项目提案报告 着眼点 区域环境提升，吸引外界目光； 改善景观效果，提高房产品质； 规划逐步实施，地产潜力体现。 机遇二——完善的教育医疗 三步走战略 项目定位 策划原则 销控策略 价格策略 关键思路： 　　　 　　　控制总价入市，快速去化 　　　引爆市场，制造话题 　　　营造市场口碑 第三步：现场执行，专业行销 客源锁定 周边街道人口情况 行销逻辑 规划展示区 规划展示区 东外滩板块、内环线内 高品质品牌住宅小区 强调：规划／地段／品牌 创新——品牌导入，开发品质新领域 形象——塑造品牌的基础 蓄水——以客户积累为创造业绩的出发点 效率——速度制胜，以少制胜 效益——效益最大化 推量控制、价格控制、时间控制三位一体 持平的价格 完成整盘去化目标 20 推出全部 剩余房源 收尾期 略微提升价格入市， 突出景观座优势 54 推出总量的 43.6% 强销期 在保证期速度的前提 下，适当提价， 制造价格攀升迹象 29 推出首期余房 持续/预约期 二期 入市价格以略低于客户心理价位为基础 68 推出总量的 56.4% 强销期 / / / 预约期 一期 价格策略 去化（套） 总量（套） 阶段 期数 销售预约期 第一强销期 强销持续期 第二强销期 清盘扫尾期 2月 12.25 12月 10月 8月 2个月 1个月 40天 1个月 10天 销售计划安排 第二步：业务计划，速度控制 准备期 项目预热期，向筹备正式启动工作。 时间：06年7月1日——8月1日 业务执行：1、业务人员进场培训； 2、业务人员产品熟悉； 3、业务人员周边环境熟悉； 4、销售道具到场； 5、媒体宣传逐步展开； 预约期 积累意向客户时期，试探市场 时间：06年8月1日——9月30日 业务执行：1、地毯式攻击 2、预约卡发放 ； 3、业务人员周边环境熟悉； 4、销售道具到场； 5、媒体宣传逐步展开； 第一强销期 引爆第一波市场销售热潮 时间：06年10月1日——10月31日 业务执行：1、举办大规模开盘认购活动； 2、完成客户签约； 　　　　　　　　3、媒体炒作（小众销售）； 　　　４、传播热销讯息； 第一持续期 一批房源扫尾工作， 二期客户的积累以及南侧景观座的整体包装 时间：06年11月1日——12月10日 业务执行：1、一期房源扫尾； 2、第二批客户的积累； 3、推广老客户回馈及介绍奖励方案； 4、进行目标客户拜访； 5、南侧景观座包装； 6、第二批客户的积累； 第二强销期 继续在市场上创造良好的效应 时间：06年12月11日——07年1月15日 业务执行： 1、举办大规模二期开盘认购活动； 2、完成客户签约； 3、保利会会员招募； 4、推广老客户回馈及奖励方案； 5、完成二期景观座的销售。 收尾期 迅速完成余房去化，二期形象塑造 时间：07年1月16日——07年2月15日 业务执行：1、楼盘扫尾； 2、二期产品后期宣传； 3、老客户回访，新春SP活动； 4、保利会客户维护推广 　客源锁定 　行销逻辑 　推广平台 区域在售项目客源分析 区域性特征 客源锁定 区域客、自住性倾向明显； 有一定的区域认同度； 购房目的主要为婚房以及改善性需求； 注重户型的使用性以及品质感； 注重周边的配套完善性； 购房较为慎重，考虑周期较长； 有从重心理，容易受到销售气氛的影响． 43，234 304，949 合计 13281 86699 江浦路街道 14762 114762 大桥街道 15191 103488 平凉路街道 外来人口 常住人口 街道名称 推广平台塑造 形象初步定位 售楼中心建设 示范样板开放 物业管理介入 原则： 先形象树立， 后