房地产信托融资分析.doc

房地产信托融资分析 ——以天津为例 陈柳钦 （天津社会科学院城市经济研究所，天津，300191） [内容提要]：本文分析了房地产信托优势、运营模式及其和风险控制，阐述了天津市房地产信托融资的现实情况、面临的宏观环境及未来发展趋势，并就发展和完善天津市房地产信托融资提出了若干有价值的建议。 [关键词]：房地产；信托；房地产信托；信托融资 自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。以2002年7月28日 “新上海国际大厦资金信托计划”─—中国第一支房地产信托产品为标志，中国信托业再次走入房地产融资领域，并以新的面貌和模式推动着房地产的发展。2003年底，中国第一支商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITs）的雏形。当前，中国房地产业发展面临严峻的金融形势，随着央行121号文件和国务院18号文件”出台，房地产与银行的蜜月期已过，当银行提高贷款利率时，信托公司的竞争优势开始充分显现。 一、房地产信托及其运营模式和风险控制 （一）房地产信托的内涵及房地产信托融资的优势。1、房地产信托的含义。在当前宏观调控的大背景下，除了靠商业银行“输血”之外，房地产企业要选择一种灵活、变通、相融的模式，信托可谓是目前的上上策。信托业务是和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。与财产形式的房地产信托相比，出于拓展房地产融资渠道，特别是寻求房地产开发资金来源的需要，资金形式的房地产信托得到了更多的重视，2004年10月推出的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》(征求意见稿)中所指的“房地产信托业务”事实上也仅限于资金形式的房地产信托。。其他模式，比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式，该类信托是指信托投资公司通过将信托资金以股权投资的方式加以运用，成为房地产企业股东或房地产项目所有者，直接经营房地产企业或房地产项目，并根据在房地产企业中所占的股权比例或房地产项目所有权情况，获得经营所得，作为信托投资收益来源。这种融资方式比较接近于国际上流行的房地产投资信托（REITS）。如果泡沫达到一定程度，就必然影响房地产信托。天津滨江金耀广场有限公司4.3%，投资方向为超大型综合商业项目，用于支付工程款；借款人股东天津金耀集团有限公司和天津滨江集团有限公司提供保证担保，招商行代理。2003年9月5日推出“公产房屋房租收入优先收益权”信托计划，为天津房信集团提供规模为3965万元的购买优先收益权，期限为3年，预计年收益率为4.3%，天津房信集团承诺以其自有财产为信托资金提供还款保证，招商行代理。在2004年“8.31”以后，天津房地产企业面临资金瓶颈、内部管理水平、深度发展联合等问题。房地产的发展需要巨大的资金做支撑。北方国际信托投资股份有限公司于2005年4月22日正式发行的天津北信房地产产业投资(05-1、05-2)集合资金信托计划，该房地产信托计划它的推出标志着天津房地产金融领域创新迈出了实质性步伐，同时，普通百姓也可以通过购买该信托产品享受天津房地产行业飞速发展带来的巨大收益。据本次信托计划的发行方北方国际信托投资股份有限公司介绍，本次房地产信托总体规模拟定为人民币5亿元，本期推出两种房地产信托产品规模合计人民币2亿元，05-1、05-2信托产品自然人和法人的单笔购买起点分别为25万元人民币和50万元人民币，期限分别为1.5年和3年，预计年收益率分别为5%和6.2%，高出预计收益率的部分由北方信托与受益人五五分成。天津北信房地产产业投资集合资金信托计划是针对整个房地产行业出台的，这是它最大的特点。它不是针对一个企业或项目推出，这和我们以前推出的或者全国其他信托公司推出的房地产信托计划是有明显区别的。这个信托计划是产业性的，而不是单体项目性的，这个在全国是首例。天津北信房地产产业投资（05-5）集合资金信托计划于2005年11月18日推出，发行规模为10000万元，信托期限为2年，预期年收益率为5.4%。信托计划所募集的资金拟投向四个主要的房地产开发领域：一是参与土地整理、平抑土地价格；二是投入经济适用房的开发建设；三是开发高质量的中低价位的商品房；四是参与物业收购。在风险防范上，房地产信托计划有两个极为突出的特点，也是其他信贷计划中没有的。为了保证资金安全和信托计划的规范运作，中国建设银行天津分行将对为房地产信托计划使用项目进行担保，并对信托帐户进行托管、封闭运作。同时，在适当的时机，还将引入专业的资产评估机构对信托计划进行评级。与房地产行业的投资总额相比较，房地产信托的量非常小）银监会下发《加强信托投资公司部分业务风险提示的通